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マイホームをご夫婦共有名義にするときは持分割合に注意しましょう

マイホームの購入にあたっては、ご夫婦がお互いに資金を出し合う場合があります。
その場合はマイホームをご夫婦の共有名義にして、実際の資金の負担割合と同じ割合で共有持分を決め、「共有登記」をすることが原則です。
ご夫婦のどちらかが購入資金を全額負担した場合でも、持分を半分ずつにして登記することは可能です。
ただし、住宅購入資金の負担と異なる割合で持分を登記してしまうと、税務署からはご夫婦間の贈与とみなされて贈与税をかけられてしまうことがあります。

持分計算の事例を具体的にみてみましょう。
ここでは、住宅の購入価格は4,000万円で、現金での諸費用を200万円、頭金として1,000万円、残りの2,800万円は住宅ローンを利用する場合を例にしています。
  • 住宅ローンの借入額はご主人が2,100万円、奥様が700万円です。
  • 自己資金は、ご主人が自分名義の預貯金から購入諸費用200万円と頭金500万円を出して、奥様の父親からの援助資金500万円を頭金にしました。
  • 住宅の購入価格 4,000万円
      頭金(現金) 住宅ローン負担額 諸費用(現金) ご夫婦の合計負担額
    ご主人 500万円 2,100万円 200万円 2,800万円(70%)
    奥様 500万円(※) 700万円 0 1,200万円(30%)
    合計 1,000万円 2,800万円 200万円 4,000万円(100%)

    ※500万円は奥様の父親からの援助資金

    ご夫婦それぞれの負担金額の計算

  • ご主人・・・ 購入諸費用200万円+頭金500万円+住宅ローン2,100万円=2,800万円
  • 奥様・・・ 自己資金500万円+住宅ローン700万円=1,200万円
  • 負担金額は、住宅購入に要した諸費用(家具や引越し代の間接的な費用は除く)も含めたトータルの金額で計算します。
    親などから住宅購入資金の援助を受ける場合、ご主人が親から受けた場合は「ご主人がもらったお金」、奥様が親から受けた場合は「奥様がもらったお金」 として、分けてそれぞれの負担金額を計算しなければなりません。

    ご夫婦それぞれの持分の計算

  • ご主人・・・ 2,800万円÷4,000万円=10分の7 (70%)
  • 奥様・・・ 1,200万円÷4,000万円=10分の3 (30%)
  • この例で諸費用200万円を含めた住宅取得費の4,000万円を、奥様が1,200万円、ご主人が2,800万円という負担で購入する場合、奥様の持分は10分の3、ご主人の持分は10分の7にするのが正しい共有登記です。
    ところが、これを2分の1ずつ(金額換算で2,000万円ずつの持分)で登記してしまうと、奥様は1,200万円しか負担していないのに、2,000万円分の不動産を取得したことになり、逆にご主人は2,800万円を負担するのに2,000万円分しか不動産を取得していないことになります。
    この場合、ご主人から奥様へ800万円分の不動産が贈与されたとみなされることになります。 結果的に、ご夫婦間の贈与として年間110万円の基礎控除を超える部分に贈与税がかかります。

    マイホームの取得はご夫婦の夢や希望が実現になる人生で幸せなライフイベントのひとつです。
    最愛の奥様のためにマイホームの持分を2分の1ずつにしたいとお考えの方もいらしゃると思いますが、残代金を支払い登記簿にマイホームの登記をした後で、思わぬかたちで贈与税を支払うことにならないよう、持分割合は資金の負担割合に応じて資金計画時に計算をしておくことが大切です。

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