「我が家には関係ない」そう思っていませんか? 相続税対策に賃貸住宅経営

もはや他人事ではありません。身近に考えよう相続税対策

相続税法の改正により、平成27年1月1日から相続税の基礎控除額が大幅に減額され、課税対象者が増加すると言われております。
大切な資産を次世代に継承するために、相続税改正に向けた対策について考えてみましょう。

まずは、「相続税のしくみ」を知ろう。

相続税がかかるかどうかは、「遺産総額」が「基礎控除額」を上回るかどうか。

遺産総額
「土地建物」「現預金」「有価証券」「美術品等」「死亡保険金」等から、被相続人の「借金」「葬儀費用」等を差し引いたもの。
基礎控除
税額計算上の一定の非課税枠のこと。

相続税のしくみ

相続税改訂のポイントは「基礎控除額」の大幅減少!!

基礎控除額の大幅減少!!

平成27年1月1日から基礎控除額が現在の6割にまで引き下げられます。

相続税改訂のポイントは「基礎控除額」の大幅減少!!

相続税の課税額もアップ。

基礎控除額が減り、さらに税率も上昇傾向にあるため、
もともと課税対象だった方々も、今よりも大幅に相続税額が増えてしまいます。

相続税の発生する対象者が増加します!

あなたも納税対象者に!?

平成27年1月1日からの相続税の改正で、相続税の発生する人が増加。相続発生件数に 対する相続納税者の割合は、これまでの約1.5倍になると予測されていましたが、実際は予測を大きく上回る約2倍に増加となりました。

国税庁「平成26年分の相続税の申告状況について」
「平成27年分の相続税の申告状況について」より

相続発生件数に対する相続税納税者の割合

節税には、不動産への対策が鍵!

相続税の発生要因で、大きな比重を占めるのが不動産の評価額です。平均的に相続財産の約47%が土地と建物であり、節税においては、不動産への対策が鍵になります。

節税には、不動産への対策が鍵!

「資産価値」を下げずに「評価額」をさげる

賃貸住宅を建てた土地は「貸家建付地」

土地の評価は、何も活用していない更地の状態ではそのままです。しかし賃貸住宅を建てることで概ね更地の80%程度(借地権と借家権が考慮されるため)となります。

賃貸住宅を建てた土地は「貸家建付地」

賃貸住宅の建物は「評価減」を受けます。

建物は固定資産税評価額(概ね建築費の50~60%程度)で評価されます。建物を賃貸することで借家権割合(30%)が差し引かれ、固定資産税評価額の70%での評価となり、実際の建築費用の42%程度となります。

賃貸住宅の建物は「評価減」を受けます。

小規模宅地等の評価減の特例条件を満たせば、更に節税も

小規模宅地等の評価減の特例とは…

相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、相続税をまともに課すことで、相続人が居住や事業を継続できなくなってしまわないように一定の要件のもとで、減額が認められています。

被相続人が所有していた敷地が、特例の対象となる3つの用途。

賃貸住宅等の敷地(貸付事業用宅地等)

賃貸住宅等の敷地
(貸付事業用宅地等)

被相続人が経営する賃貸住宅を、相続人が引き継いで経営することで、「貸付用」の小規模宅地等の評価減の特例が適用されます。

減額される免責の上限 200㎡まで 減額される割合50%

ご自宅の敷地(特定居住用宅地等)

ご自宅の敷地
(特定居住用宅地等)

配偶者もしくは同居親族か持ち家を所有していない子が相続する場合、「居住用」の小規模宅地等の評価減の特例が適用されます。

減額される免責の上限 330㎡まで 減額される割合80%

相続開始前3年以内に本人(相続人)または本人の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと。

事業用の敷地(特定事業用宅地等)

事業用の敷地
(特定事業用宅地等)

被相続人が経営する事業(貸付事業以外)を、相続人が引き継いで経営することで、「事業用」の小規模宅地等の評価減の特例が適用されます。

減額される免責の上限 400㎡まで 減額される割合80%

2と3はそれぞれ上限の面積まで併用でき、合計730㎡まで適用が可能となります。
1と2、1と3を併用する場合は面積の調整が必要となります。

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