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「住宅ローン控除」を受けるための適用要件とポイント

コラム

「住宅ローン控除」を受けるための適用要件とポイント

住宅ローンを利用しマイホームを持とうと考えるきっかけは様々ですが、住宅ローン控除が使えることで所得税からの税額控除が受けられることを理由の一つに挙げられる方は多いと思います。
住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、入居日が2014年4月1日から2021年12月31日までの期間は、住宅ローンの年末残高の1%を毎年の所得税から最長10年間控除できます。
控除できる金額の上限は40万円(認定住宅の場合は50万円)で、所得税から控除できない減税額は一定金額まで住民税からも控除できます。
この住宅ローン控除を受ける為には満たさなければならない適用要件がいくつかあります。
今回は、これからマイホームを購入する人、すでにマイホームを購入している人にも知っておいてもらいたい住宅ローン控除の適用を受けるための要件とポイントになるところを見てみます。

1.適用条件を満たす住宅は、住宅ローンを利用する人が住むことです。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、住宅ローンを利用する人が、住宅の新築・購入した日から6ヶ月以内に住居として使っていて、かつその年の12月31日まで住み続けていることが条件です。
ここでポイントになることは次の2つです。

  1. 住宅ローンを利用する本人が住む家が条件なので、両親や親族などが住むための家、賃貸用の住宅やワンルームマンション、別荘などの住居では住宅ローン控除は受けられません。
  2. 対象となる住居に本人が住んでいるか否かは、基本的には住民票か電気やガスなどの開通が判るものなどで確認されます。
    住居の引き渡しが12月で住民票の移動などが翌年の1月以降の場合は、住宅ローン控除が利用できるのは翌年からになります。

2.適用条件を満たす住宅ローンは、返済期間が10年以上です。

住宅ローン控除の申請は、控除が受けられる期間中の各年毎に確定申告か年末調整で行います。
給与所得者の場合は、住宅ローン控除を受ける最初の年は、確定申告でその年の控除の申告を行い、以降は年末調整で控除を受けるために必要な「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」の交付を受ける手続きをしますが、確定申告もしくは年末調整の際に住宅ローンを返済する残余期間が10年未満の場合は、その年の控除は受けられません。
ここでポイントになることは次の2つです。

  1. 住宅ローンを利用する際に借入期間が10年未満の場合は、住宅ローン控除は当初から受けられません。
  2. 住宅ローンを利用した以降に、「期間短縮型」で借入残額の一部を繰上返済するケースでは、繰上げ返済後の住宅ローンの返済残余期間が10年未満になると、その年以降の住宅ローン控除は受けらなくなります。

3.適用条件を満たす住宅は床面積が50㎡以上です。

住宅ローン控除の適用が受けられる住宅の条件は床面積が50㎡以上です。
この条件を満たしているか否かは、不動産登記簿や建物の登記事項証明書などで確認されます。
ここでポイントになることは次の2つです。

  1. 戸建の複数階住宅は、総ての階の床面積の合計が条件を満たしていれば、原則控除を受けられます。
  2. マンションの場合は、階段や通路などの共用部分は床面積に含まれず、登記簿上の専有部分の床面積で判断されます。
    専有部分の面積は、不動産業者が物件の案内等で使う「壁芯(へきしん)面積」と登記簿等に記載される「内法(うちのり)面積」があります。
    面積が広いのは「壁芯面積」の方なので、購入するマンションで住宅ローン控除が受けられるかどうかは、登記簿等に記載される「内法面積」で確認しましょう。

4.住宅ローン控除の適用期間中に転勤で住居が変わる場合

転勤等により住宅ローン控除を利用している本人が控除の対象となる住居に住めなくなった場合でも、以下の要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けることができます。

単身赴任の場合

単身赴任、転地療養やその他のやむを得ない事情で本人のみが転居をしても、生計を一にしている配偶者や扶養親族が転居をせず、「単身赴任等の事情が解消した時は、本人はその住居に戻る」ということが認められれば、住宅ローン控除の適用は継続して受けられます。

家族同伴で赴任先に転居をする場合

転勤により一定期間中、家族同伴で別の住居に住む場合、その期間中は住宅ローン控除の適用は受けられませんが、次の要件を満たしていれば、元の住居に戻った以降、残っている適用期間は住宅ローン控除を受けることができます。

  1. 勤務先からの転勤命令その他のやむを得ない事由があること
  2. 2003年4月1日以降に転居をしていること
  3. 転居をする日までに一定の手続きをしていること

ここでポイントになることは次の2つです。

  1. 単身赴任で転勤をする場合、家族がそのままマイホームに住んでいれば、住宅ローン控除は継続して受けられます。
  2. 家族同伴で赴任先に行く場合は、マイホームに住んでいない間だけは住宅ローン控除の適用は受けられません。
    転勤が解消されて、マイホームに戻った場合は、住宅ローンの適用期間が残っていれば、その期間は住宅ローン控除の適用を受けることができます。

5.住宅ローン控除の適用を受けるためのその他の要件

住宅ローン控除を利用するためには、ここまで挙げてきたものの他にも次のような条件があります。

  1. 住宅ローン控除の適用を受ける年の所得が3,000万円以上の場合は控除を受けられません。
  2. マイホームの一部を店舗や事務所にしている場合、住居部分が1/2以上であれば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
  3. 新居に入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、住宅を譲渡した場合の3,000万円の特別控除や、10年超保有した場合の軽減税率の適用などの税制の特例措置を受けている場合は、住宅ローン控除の適用は受けられません。
  4. 無利子又は0.2%(2016年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)に満たない利率での勤務先からの借入金では、住宅ローン控除は受けられません。
  5. 親族や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象となる借入金にはなりません。

今回は、住宅ローンを利用すると受けられる住宅ローン控除について、押さえておきたい適用要件をテーマにしました。
「住宅ローン控除」は決められた適用要件を満たしていなければ、所得控除を受けることができません。
これから住宅を取得する計画をお持ちの人、既に住宅を取得して「住宅ローン控除」の人も今回取り上げました適用要件は、これからも「住宅ローン控除」と上手くお付き合いをしていくために、整理をしておいてください。

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