土地活用

アパート経営のデメリットはメリットよりも多い？
回避策やオーナーに向いている人を紹介

アパート経営などの不動産投資は、最近では会社に勤めている人が副業として始めることを検討するケースも増えてきています。しかし、メリットにしか目がいかず、成功を前提に始めてしまうと、肝心なリスクを見落としてしまうでしょう。

アパート経営のメリットとデメリットを詳しく解説します。また、回避策やオーナーに向いている人の特徴も紹介するので、冷静に判断しましょう。

アパート経営のメリット

大きな金額がかかるアパート経営は、まずメリットを知らなければ決断できません。

しかしメリットはどうしても、都合のよい解釈や過度の期待をしがちです。デメリットと比較するためにも、正しく理解しましょう。

集合住宅だからこその強みがある

店舗や事務所の賃貸経営をする場合は、契約の継続が借主の業績に影響されます。業績が悪いとオープンして半年持たずに廃業してしまうケースや、逆に業績がよくても事業拡大で移転されてしまうケースがあります。

一方で、人は誰でも住むところが必要なため、周辺地域の人口が極端に減らない限り、住宅の需要は失われません。オーナー自身がしっかりと経営をしてさえすれば、継続した入居が望めるのは、アパート経営の大きな強みです。

また、戸建てやマンションの1室を使った賃貸経営と違い、集合住宅であるアパートは複数戸数で運用できます。全戸が空室になって収入がなくなる事態は考えにくいのも、アパート経営のメリットだといえるでしょう。

リスクとリターンのバランスが優れている

資産運用は、リスクなしにリターンだけを得ることはできません。アパート経営のリスクとリターンは、ほかの方法と比べて中間的だといえます。

たとえばハイリスクの代表例である株式は、紙きれ同然になるリスクを伴います。しかし株価高騰で大きなリターンを得られる可能性があり、堅調な会社では配当も得られます。

また定期預金や国債などローリスクの資産運用は、低金利が続いているいまの日本では十分なリターンを得られません。

アパート経営の場合、物件の価値がゼロになることはありません。また、後ほど詳しく紹介しますが、景気に左右されにくい特徴があります。

アパート経営は、リスクは怖いがある程度のリターンを確保したい人に向いているといえます。

景気に左右されにくい

アパート経営で収入となる家賃は主に以下の要素で決まるため、景気にあまり影響を受けません。

• 立地（地価）
• 建物の老朽度
• 需要と供給のバランス

さらに不動産は実物資産であり、インフレ局面では建築コストや土地価格の上昇に連動して、家賃水準も中長期的に押し上げられる傾向があります。

このように、アパート経営は景気変動の影響を比較的受けにくいだけでなく、インフレ耐性を備えた資産運用手段といえるでしょう。

政府が公表している「消費者物価指数」によると、2020年を100とした家賃の推移は次のとおりです。

昨今のインフレの影響もあり、徐々にですが家賃は上昇傾向にあります。全国平均では緩やかな上昇ですが、都心部などでは上昇幅はさらに大きくなっています。

節税効果が高い

アパートを建てた土地は住宅用地特例が適用されて、固定資産税と都市計画税が軽減されます。住宅用地特例は住宅の敷地全般に適用されますが、最大限に軽減される面積が戸数に応じて広くなるため、戸建てよりもアパートは有利です。

また経営でマイナス収支になっても、ほかの所得と通算できます。相続税においては土地と建物の両方で評価額の軽減を受けられるため、現金や預金をそのまま相続した場合に比べて大きな節税効果が見込めます。

アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリットは、適切な対策をして軽減できることもありますが、あらかじめ十分に把握しておきましょう。

資産の流動性が低い

現金や金融商品と比較して、簡単に処分できないアパートは、流動性の低さがデメリットといえます。現金にしようとしても、買主を見つけて売却するまでに時間がかかります。

これは、アパートが不動産である以上、しかたがないでしょう。初期投資が大きく、それを少しずつ長期的に家賃で回収していくアパート経営は、大きな現金出費に対応しにくい点を理解しておきましょう。

空室リスクと入居者管理の手間がある

最大のデメリットは、空室リスクがあり収入が減ってしまうおそれがあることです。いくら複数戸数でリスク分散できるとはいえ、半分以上の空室が続くようでは、決して順調な経営といえないでしょう。

また、入居者管理に手間がかかるのもデメリットのひとつです。入居者同士は他人ですから、生活習慣や性格の違いなどでトラブルになるリスクがあります。トラブルが発展すると、やがては空室につながってしまうため、オーナーは対応が求められます。

老朽化によって収益が低下する

アパートは年数が経過して老朽化すると、家賃の下落と定期的な修繕費の出費が発生します。つまり新築当初に得られた収益は、老朽化の進行によって確保しにくくなります。

そもそもどのような建物でも、新築の状態は維持できません。数十年先まで同じ家賃や満室を前提にした楽観的な計画は、現実的ではありません。

そのため想定される家賃の下落や空室リスク、修繕費などのマイナス面を踏まえた経営計画が重要です。

将来、金利上昇で負担が増えるおそれがある

日本で長く続いている低金利は、アパート経営における資金調達のチャンスです。しかし、いつまで低金利の状態が続くかはわかりません。

もし変動金利型のアパートローンの返済中に金利が大きく上昇するような好景気が来ると、利息負担はそのまま収益の悪化に結びつきます。

ただ、そのような好景気では、一般に不動産価格も上昇するため、必ずしも悪い効果だけを及ぼすとは限りません。

結論、アパート経営は始めるべきか？

メリットを受ける以上はデメリットを受け入れる覚悟が必要です。アパート経営を始めるべきか悩んでいる方は、メリットとデメリットのバランスで判断しましょう。

デメリットは回避できる

前述したようなデメリットは、工夫次第で回避できる可能性があります。

建物が古くなるのは受け入れるしかありませんが、修繕などの対応をすれば、家賃の低下や空室リスクはある程度回避できます。むしろ、古いわりに室内がきれいな物件は入居者へ好印象を与えます。

また、入居者管理が大変だと考えるなら、管理会社へ委託して手間を省くのもひとつの方法です。

起こるかどうかわからない金利上昇についても、固定金利や繰り上げ返済、余裕のある資金計画によって、実際に金利が上昇したときにも慌てずに済みます。

ほかにも、以下の対応をしておくと安心です。

• 家賃の滞納リスクは家賃保証会社で対応
• 災害リスクには損害保険で対応

アパート経営のデメリットやリスクは、最初から対処するつもりで計画すれば、実はそれほど深刻なものではありません。

計画的なタイプなら始めるべき

アパート経営の典型的な失敗例は、地域ニーズや想定リスクの分析を行わず、甘い見込みで始めてしまうパターンです。

どのような事業でも、リターンだけ考えて無計画に先走るタイプより、リスクを正しく認識し、慎重に計画するタイプのほうが堅実に成功します。

無計画で成功する人がいないわけではありませんが、最初からリスクに対処するつもりでアパート経営を始める経営者と、リスクが顕在化したときに慌てて対処する経営者では、長期的なスパンになるほど差が付きます。

節税と相続を考えているなら始めるべき

アパート経営による節税は、健全な経営を差し置いてまで優先すべきものではないとはいえ、事情によっては変わってきます。

特に地価が高くて相続税が避けられない場合、アパートがもたらす相続税の節税効果は大きいため、前向きに検討しましょう。

またいまは、年金問題や老後2,000万円問題など将来への不安を抱えている人が増えている時代です。収益物件を配偶者や子どもに相続させると、資金面での支えになるでしょう。

成功するためのポイント

入居者がアパートなどの住宅に求めるのは、便利な立地や周辺環境だけではありません。

• 居住の快適性
• コストパフォーマンス
• オーナーや管理会社の対応

上記のような点など、入居者は総合的にアパートを判断して決めます。

経営を成功させるには、物件選びから慎重に検討する必要があります。しかし、無数にある条件をシミュレーションして最適な答えを出すのは、十分な経験のあるオーナーでも難しいのではないでしょうか。

まずはアパート建設の実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談しましょう。蓄積されたノウハウをもとに、建設後の経営方針も含めて的確なアドバイスをしてくれます。