土地活用

土地相続時の税金対策になぜ土地活用が有効なのかを解説。具体的な活用法とは？

土地を相続すると評価額によっては数百万～数千万規模の相続税が発生するケースがあります。しかし、相続が発生する前に「土地活用」を行うことで、相続税評価額そのものを合法的に引き下げることが可能です。

本記事では以下のポイントを具体的な計算例とともに解説します。

• 相続税の仕組みと計算方法

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。

個別の税務判断は税理士等の専門家にご相談ください。

土地の相続にかかる税金

相続税とは何か、実際の税率や節税のポイントについて紹介します。

相続税とは

相続税とは、亡くなった方の遺族がその人の財産を引き継ぐ際に課される税金です。

相続税は相続が発生してから10カ月以内に申告し、相続人それぞれが納税します。

なお、土地の相続にかかる税金は相続税だけだと考えてしまいますが、そうではありません。

不動産などを相続する場合、被相続人から相続人に所有権を移転する登記（相続登記）を行う必要があります。その際に登録免許税がかかることを理解しておきましょう。

相続税の計算方法

相続税額は、相続財産の総額から基礎控除額を差し引いた後、法定相続分や各種控除を考慮して算出されます。詳しい計算手順は以下をご参照ください

①借入金や葬儀費用を差し引く

まず、相続財産から被相続人の借入金や葬儀費用などを差し引きます。

住宅ローンが残っている場合、多くの場合は団体信用生命保険から残債が弁済されます。そのため、遺族がローンを引き継ぐことはありません。

なお、相続財産には、被相続人が所有する現金や株などの金融商品のほか、不動産、貴金属なども含まれます。これらはすべて金銭に換算して評価されるため、目録や一覧表を作り、すべての評価額を調べなければなりません。

②基礎控除額を差し引く

相続税には基礎控除額が設定されていますが、この額は平成27年の改正により大幅に減額されました。

現在の基礎控除額は以下のように求められます。

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円 × 法定相続人の数

たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合は以下のようになります。

3,000万円＋600万円 × 3人＝4,800万円

③法定相続分に従って各人の相続税率をかける

相続が発生したら、被相続人の戸籍謄本から法定相続人を調べます。

この時、相続放棄をしたい場合は相続発生後3カ月以内に申請する必要があります。

法定相続人には、法律上認められた相続割合があり、これを法定相続分といいます。以下は、それぞれのケースにおける相続割合です。

• 第一順位の場合
  • 配偶者が2分の1、子どもが2分の1（子どもが複数いる場合は子どもの法定相続分を公平に分割）
• 子どもがいない場合
  • 配偶者が3分の2、第二順位となる親など直系尊属が3分の1
• 子どもがおらず親も他界している場合
  • 配偶者が4分の3、第三順位の兄弟姉妹が4分の1

この割合に従って、各人の仮の相続分にそれぞれ相続税率をかけます。

法定相続分に応ずる取得金額	税率（％）	控除額（円）
1,000万円以下	10	－
3,000万円以下	15	50万
5,000万円以下	20	200万
1億円以下	30	700万
2億円以下	40	1,700万
3億円以下	45	2,700万
6億円以下	50	4,200万
6億円超	55	7,200万

引用：国税庁「No.4155 相続税の税率」

④各人の仮の相続税を合算する

③で計算して出た各人の仮の相続税を合算します。これが、相続税の総額です。

⑤遺産の分配割合を決定する

遺産分割協議を行って、遺産をどのように分配するかを決めます。

各人の支払う相続税は、④で出た相続税の総額を分配割合に沿って分配することで算出できます。

⑥配偶者控除額を差し引く

基礎控除とは別に、被相続人の配偶者には特別の控除枠が設けられています。

控除額の上限は、以下のどちらか多い金額です。

• 配偶者の法定相続分
• 1億6,000万円

なお、将来配偶者が亡くなり、その遺産を子どもが相続する時には、基礎控除のみが適用されます。

実際に計算してみよう

4億円の遺産を配偶者と子ども2人が相続する場合で、各人の相続税額を計算してみましょう。

基礎控除は以下のように計算できます。

基礎控除額：3,000万円＋600万円 × 3人＝4,800万円

つまり、基礎控除を遺産から差し引いた、3億5,200万円が課税総額です。

法定相続分に従ってそれぞれ仮の課税額を算出します。

配偶者：3億5,200万円 × 50％＝1億7,600万円

子どもひとり：3億5,200万円 × 25％＝8,800万円

上記にそれぞれ相続税率をかけて控除額を差し引きます。

配偶者の仮の相続税：1億7,600万円 × 40％－1,700万円＝5,340万円

子どもひとりの仮の相続税：8,800万円 × 30％－700万円＝1,940万円

つまり、相続税の総額は以下のようになります。

相続税の総額：5,340万円（配偶者）＋1,940万円 × 2（子ども2人）＝9,220万円

今回の計算では、遺産を配偶者：子ども1：子ども2を法定相続分に従って、50：25：25で分配するとします。

すると、それぞれが支払うべき相続税は以下のとおりです。

配偶者：9,220万円 × 50%＝4,610万円

子どもひとり：9,220万円 × 25%＝2,305万円

この場合、配偶者は配偶者控除として法定相続分の控除を受けられるため、相続税がかかりません。

子ども2人がそれぞれ2,305万円を相続税として納めます。

評価額について

昨今、都心部の地価は高騰し続けており、一般的な戸建て住宅であっても土地の評価額が2億円や3億円になることも珍しくありません。

こうした相続する土地の評価額は、どのようにして算出されるのでしょうか。

相続税における土地の評価額（相続税評価額）は、主に「路線価方式」または「倍率方式」によって算出されます。一方、固定資産税や登録免許税では固定資産税評価額が基準となるため、税金の種類によって用いられる評価額は異なります。

一般的に、固定資産税評価額は公示価格のおおむね70％程度、相続税評価額の基準となる路線価は公示価格のおおむね80％程度を目安として設定されています。ただし、実際の評価額は土地の形状や接道状況などによって異なります。それでも規模や立地によっては、かなりの高額となる土地もあります。

相続税評価額の算定では、小規模宅地等の特例や貸家建付地評価などの制度を利用できる場合があります。適用要件を満たせば、土地の評価額を大幅に引き下げられるケースもありますが、軽減できる割合は土地の利用状況や相続人の要件などによって異なります。

税制上の軽減措置を活用して、この評価額をいかに下げることができるかが、節税のポイントです。

土地活用が相続税対策に有効な理由

相続税は税率が高いため、土地の評価額が高くなると、基礎控除を使っても高額な相続税がかかることがあります。

実は、この土地の相続税評価額は、さまざまな特例を活用して下げることができます。

ここでは、相続税評価額を下げるための特例や条件を紹介します。

小規模宅地の特例で節税

宅地とは、建物を建てるための土地のことです。

被相続人が自宅や事業などで使用していた小規模な宅地を相続する場合、「小規模宅地の特例」を利用することで、土地の評価額を50〜80％下げられます。

配偶者控除や基礎控除と組み合わせると、大幅な節税が可能です。

対象となる宅地は以下の3つです。

• 居住用宅地

なお、それぞれ適用条件が異なるため、注意しましょう。

居住用宅地の場合

居住用宅地の評価額は、330㎡までが80％減額されます。

評価額が2億円の500㎡の土地の場合、適用後の評価額は9,440万円となります。

330㎡分：2億円×(330/500)×(1－80％)＝2,640万円

残り170㎡分：2億円×(170/500)＝6,800万円

合計：9,440万円

なお、この軽減措置は、相続人が配偶者、同居の親族、生計をひとつにする親族、同居の親族がいない場合は一定の要件を満たす別居の親族（いわゆる家なき子特例）にも適用される場合があります。

事業用宅地の場合

店舗や工場などの家業に使われていた事業用宅地の評価額は、400㎡までが80％減額されます。

評価額が2億円の500㎡の土地の場合、適用後の評価額は7,200万円となります。

400㎡分：2億円×(400/500)×(1－80％)＝3,200万円

残り100㎡分：2億円×(100/500)＝4,000万円

合計：7,200万円

貸付事業用宅地等の場合

被相続人が賃貸アパートなどを建てて第三者に貸していたという場合、貸付事業用宅地が適用されます。

この場合、200㎡までが50％軽減されます。

評価額が２億円の500㎡の土地の場合、適用後の評価額は以下のように算出されます。

200㎡分：２億円×（200÷500）×（1－50％）=4,000万円

残り300㎡分:2億円×(300÷500)=1億2,000万円

合計:1億6,000万円

借地権割合で節税

土地を借地権として第三者に貸し出している場合、借地権割合に応じて評価額が減価されます。

借地権割合は地域によって20〜90％と定められており、都心部ほど高くなります。

借家権割合で節税

土地にアパートなどを建てると、建築費がかかるだけでなく、建物にも相続税が課税されてしまうのでしょうか。

結論をいうと、土地にアパートなどの建物を建てて第三者に貸している場合、相続税評価額を一定割合下げることができます。

この割合は「借家権割合」といい、減価額は全国一律で30%が上限です。

建物の評価額から、借家権割合に賃貸割合（どれだけ部屋が埋まっているか）を乗じた割合を差し引いて評価額を算出します。

貸家の建物相続税評価額＝建物の固定資産評価額 ×（1－借家権割合（30%） × 賃貸割合）

つまり、空室がない場合であれば、建物評価額を3割下げることができます。

貸家建付地で節税

アパート経営をしている場合、その土地もセットで貸していることになります。そのため、その土地は貸家建付地として、借地権割合と借家権割合を使って相続税評価額を下げることができます。

貸家建付地の相続税評価額＝自用地としての相続税評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合（30％）×賃貸割合）

空室がない場合、借地権割合に応じて土地の評価額を1〜3割下げることができます。

相続税対策に有効な土地活用とは

活用方法	初期費用	小規模宅地特例	借家権割合	貸家建付地	空室リスク
駐車場	低	〇（貸付事業用・50%減）	×	×	低
定期借地権	低	△（要件による）	×	×	低
戸建賃家	中	〇（貸付事業用・50%減）	〇	〇	中
アパート経営	高	〇（貸付事業用・50%減）	〇	〇	中～高

利用価値の高い土地は評価額が高くなり、相続時に遺族に高額な相続税が課せられるおそれがあります。

そこでおすすめなのが、土地の相続税評価額を下げることによる節税効果が期待できる土地活用です。

いくつかの土地活用を比較して紹介します。

駐車場

簡単な土地活用の方法として、駐車場経営があります。

第三者に貸している駐車場は、一定の要件を満たす場合に「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となります。適用されると、200㎡までの部分について相続税評価額を50％減額できます。ただし、貸付事業の継続性など一定の要件を満たす必要があります。

また、整形地の手前の区画を分筆し、小規模な駐車場と不整形な宅地として利用区分を分けることで、残された「不整形な宅地」の評価額も下げることができます。

定期借地権

定期借地権とは、契約期間を定めて土地所有者が第三者に土地を貸す制度です。契約期間満了後は、原則として土地が所有者へ返還されます。この制度を活用して、第三者に土地を貸すという土地の活用方法もあります。

住宅などを建てる一般定期借地権は50年以上、事業用定期借地権は10年以上の期限となっており、この間は土地の所有者は土地を自分で利用できません。

そのため、底地（第三者に貸している土地）を相続した相続人は、借地権割合を相続税評価額から減価できます。

なお、借地権者が他界して相続が発生した場合は、借地権者の相続人が借地権割合に応じて相続税を納めます。

戸建賃貸経営

土地に戸建住宅を建てて第三者に貸すことで、小規模宅地の特例や借家権割合、貸家建付地による節税が可能です。

戸建の場合は1件の契約で賃貸割合が100％になるため、借家権割合や貸家建付地の節税を活用しやすいです。

また、変形地や狭小地でも土地活用が可能で、比較的利回りが高いというメリットがあります。

一般的な賃貸住宅よりも家賃が高くなるため、一度空室になるとなかなか次が埋まりにくかったり、改修費用がかさみやすかったりというデメリットもあります。

また、そもそも戸建住宅1軒分くらいの土地の評価額であれば、配偶者控除や基礎控除でカバーできるというケースも多いかもしれません。

アパート経営

アパート経営は、戸建賃貸経営と同じく、土地にアパートを建てて第三者に貸すことで、小規模宅地の特例や借家権割合、貸家建付地による節税が可能です。

特に、高額な相続税の心配をしなければならないような広い土地を所有している場合には、有効な土地活用です。

駐車場経営と異なり、借家権割合や貸家建付地の節税も活用することができるため、相続税評価額を大きく下げることができます。

たとえば、土地の評価額が2億円（借地権割合70％と仮定）、建物の評価額が5,000万円だった場合、合計2億5,000万円の評価額を約1億9,300万円まで下げることが可能です。なお、アパートが満室の場合を想定しており、便宜上減価償却の計算は割愛しています。

【計算例】

条件：土地評価額2億円（借地権割合70%）

　　　建物固定資産税評価額5,000万円、満室

■土地（貸家建付地の評価額）

2億円×(1-70%×30%×100％)=2億円×0.79

=1億5,800万

■建物（貸家）の評価額

5,000万円×（1-30%×100%）=5,000万円×0.70

＝3,500万円

■合計評価額

1億5,800万円＋3,500万円=1億9,300万円

更地のままの場合（2億円）と比較すると

約5,700万円（約23％）の評価圧縮が可能です

※減価償却・建築費の損益は考慮しておりません

このように、アパート経営によってもともとの土地の評価額よりも安くなるケースがあります。

さらに、家賃収入は納税資金に当てることも可能です。配偶者控除や基礎控除を組み合わせると、かなりの相続税額が節税できるでしょう。更地のままで相続するよりもメリットが大きいことが分かります。

しかし、せっかくアパートを建てても入居者が入らなければ、節税効果は薄まってしまいます。

賃貸経営を順調に進めるためには戦略が重要です。

• ファミリーや学生、女性などターゲットを明確にする

コストに見合った利回りを得るには、周辺の家賃相場をしっかりと分析する必要もあります。

アパートを建設する場合は、そうした賃貸経営のアドバイスが期待できる、実績のある建設事業者に依頼しましょう。

土地活用を始める前に確認しておきたいポイント

土地活用は始めてしまうと簡単にはやり直せません。着手する前に、以下の3点を確認しておくことが重要です。

相続税が発生するかどうかを事前に試算する

土地活用による節税を検討する前に、そもそも相続税が発生するかどうかを試算しておく必要があります。

前述の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を上回らない財産であれば、相続税自体がかかりません。所有する土地や金融資産をすべて洗い出し、現状の評価額で概算しておくことで、土地活用が本当に必要かどうかを判断できます。

土地の立地や賃貸需要を確認する

節税効果だけを見て駐車場やアパートを建てても、借り手がつかなければ収益は生まれません。

周辺エリアの人口動態や競合物件の稼働状況、家賃相場を調べ、ターゲットとなる入居者層が見込めるかどうかを確認しましょう。駅からの距離や周辺の生活利便施設なども、賃貸需要を左右する要素です。

相続人同士で土地活用の方針を話し合う

土地活用は、相続が発生した後の遺産分割にも影響します。誰が土地を相続し、活用による収益や管理の負担をどう分担するかを、相続人同士で早い段階から話し合っておくことが望ましいでしょう。

方針が定まらないまま活用を始めると、後の遺産分割協議でトラブルに発展しかねません。

土地活用による相続税対策の注意点

土地活用には節税効果がある一方で、進め方を誤ると想定した効果が得られないこともあります。ここでは代表的な注意点を紹介します。

節税だけを目的に土地活用を始めない

相続税評価額を下げることだけを目的にアパートや戸建てを建てると、収益性の低い物件が完成してしまうケースがあります。

建物は建てた時点で資産となり、賃貸経営として長期にわたって収支が発生します。節税効果はあくまで結果のひとつと捉え、まずは事業として成り立つかどうかを見極める必要があります。

空室リスクによって節税効果が変わる場合がある

貸家建付地や借家権割合による評価減は、賃貸割合（どれだけ部屋が埋まっているか）に応じて計算されます。空室が多い状態では、期待していたほど評価額が下がりません。

貸家建付地の土地相続税評価額＝自用地としての相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合）

前述のとおり、この式の賃貸割合が下がるほど評価減の幅は小さくなります。相続発生のタイミングで空室が多いと、節税効果が薄れてしまう点に注意が必要です。

建築費や維持管理費も考慮して計画する

アパートや戸建てを建てる場合、建築費のほか、修繕費や管理費、固定資産税といったランニングコストが継続的に発生します。

借入をして建築する場合は、返済計画も含めて収支をシミュレーションしておくことが欠かせません。評価額の圧縮効果だけでなく、実際のキャッシュフローがマイナスにならないかを確認したうえで計画を立てましょう。

土地活用以外でできる相続税対策

相続税対策は、土地活用以外にもいくつかの方法があります。土地活用と組み合わせることで、より効果的な対策になる場合もあります。

生前贈与を活用する

生前贈与とは、被相続人が生きているうちに財産を相続人へ譲る方法です。年間110万円までの贈与であれば贈与税がかからない暦年贈与のほか、一定の要件を満たすと将来の相続時に精算する相続時精算課税制度もあります。

2024年以降、暦年贈与の相続財産への加算期間が3年から7年へ段階的に延長されています。

計画的に贈与を行うことで、相続発生時の財産総額そのものを減らし、相続税額を抑えられます。

生命保険で納税資金を準備する

生命保険の死亡保険金は、「500万円×法定相続人の数」までが非課税となります。この非課税枠を活用すれば、相続税評価額を抑えながら、納税資金をあらかじめ確保できます。

土地活用によって評価額を下げても、相続人の手元に現金が少なければ納税が難しくなることがあります。生命保険は、そうした納税資金不足への備えとして有効です。

遺言書を作成して相続トラブルを防ぐ

遺産分割協議がまとまらないと、土地活用による節税効果を十分に活かせないだけでなく、小規模宅地の特例などの適用に必要な申告期限（相続開始から10カ月）に間に合わないおそれもあります。

公正証書遺言などの形式で遺言書を作成しておくことで、誰がどの財産を相続するかが明確になり、相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。

土地活用を始めるタイミング

土地活用による相続税対策は、いつ始めるかによって効果が大きく変わります。

相続が発生する前から準備することが重要

土地活用による評価減の特例は、相続が発生した時点での土地の状態によって適用の可否が判断されます。相続が発生してから土地活用を検討しても、評価減の特例を受けられない場合があります。

被相続人が元気なうちから土地活用を進めておくことで、小規模宅地の特例や貸家建付地としての評価減を、確実に適用できる状態を整えられます。

土地活用には準備期間が必要

アパートや戸建てなどの建築には、設計から着工、完成まで数カ月から1年以上かかることも珍しくありません。加えて、入居者を確保して賃貸割合を高めるまでにも時間を要します。

相続はいつ発生するか予測できないため、余裕を持って早めに準備を始めることが、節税効果を最大限に引き出すポイントです。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務判断については税理士等の専門家にご相談ください