土地活用

土地を有効活用する方法を紹介！選ぶポイントやおすすめは？

土地は所有しているだけで、毎年固定資産税がかかります。そのため、有効活用しなければ維持コストだけがかかり続け、資産価値を活かせないまま年月が過ぎてしまいます。

本記事では土地の活用方法を15種類紹介するとともに、選び方のポイントや失敗しないための注意点を解説します。

【この記事でわかること】

• 建物を建てない活用法（駐車場・借地・太陽光発電など）
• 建物を建てる活用法（アパート・戸建て賃貸・商業施設など）
• 土地の条件・立地・資金面からの選び方
• 初心者におススメの活用方法とその理由

土地活用の方法15選

土地の活用方法は、大きく以下の2つに分けられます。

• 建物を建てずに活用する方法
• 建物を建てて活用する方法

土地に建物を建てずに活用する方法のメリットは、なんといっても初期費用が安い点です。しかし、その分だけ得られる収益は低いため、ローリスク・ローリターンといえるでしょう。

土地の上に建物を建てて活用する方法のメリットは、高い収益性にあります。高い賃料収入が得られるだけでなく、建物の減価償却費を計上できることから節税効果も高いです。しかし、初期投資が高いことから、ハイリスク・ハイリターンです。

建物を建てない活用方法から順に説明していきましょう。

借地

最も手間がかからないのが、土地を更地の状態のままだれかに貸し、賃料を得る方法です。

貸した相手が家庭菜園や畑、資材置き場など建物を必要としない形で利用する場合は、借地借家法に縛られない自由な契約期間の設定が可能です。

一方、建物を建てる目的で土地を貸した場合、貸した相手に借地権という権利が発生します。その存続期間は更新ありの普通借地権で30年以上、更新なしの一般定期借地権で50年以上です。そのため、長期間土地を貸すことを承諾できるならば候補となるでしょう。

借地の特徴

トランクルーム

トランクルーム経営は、契約者が荷物を入れるスペースを貸して使用料を得るビジネスです。

更地や野外駐車場の一角にコンテナを設置する屋外型と、ビルのワンフロアを間仕切りで分けた屋内型があります。

ここでは、土地を活用する屋外型トランクルームについてのメリットとデメリットを紹介します。

トランクルームの特徴

トレーラーハウス

建物を建てることができない土地で有効なのが、トレーラーハウスです。

市街化調整区域の土地や接道義務を満たしていない土地など、法律の制限で建物を建てられない土地というのは多くあります。トレーラーハウスは車両であるため、建物を建てることができない土地にも拠点を構えることが可能です。

トレーラーハウスの特徴

太陽光発電

土地の上に太陽光発電のシステムを設置し売電する活用方法です。

人の流動を必要としないことから、市街化調整区域などの山間部に大規模な土地を持っている方であれば検討してもよいでしょう。

太陽光発電の特徴

駐車場

駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

特別な設備が必要ない月極駐車場は個人でもできます。それに対して、コインパーキングは設備が必要なため、専門的な知識を持つ管理・運営会社の協力なくしては運営できません。

専門会社へ土地を貸し出して地代を得る方法と、オーナーが駐車場機器に投資して運営だけを専門の会社に委託する方法があります。

借地については前述したとおりです。自ら投資する方法のメリットとデメリットを紹介します。

駐車場の特徴

資材置き場

建設会社や造園会社などに、資材や重機を置くスペースとして土地を貸し出す方法です。

建物を建てる必要がなく、整地程度で始められるため初期費用を抑えられます。市街化調整区域など建築に制限がある土地でも取り組みやすい活用方法です。

資材置き場の特徴

貸し農園

土地を区画に分け、家庭菜園を楽しみたい利用者に貸し出す方法です。

自治体の認定を受けて市民農園として運営する形と、民間の運営会社に土地を貸し出して管理を任せる形があります。都市部近郊で自然に触れたいというニーズに応える活用方法です。

貸し農園の特徴

バイク駐車場・駐輪場

オートバイや自転車専用の駐車スペースとして土地を貸し出す方法です。

自動車用の駐車場に比べて1区画あたりの面積が小さくて済むため、変形地や狭小地でも活用しやすい点が特徴です。駅前や商業施設の近くでは、放置車両対策として自治体や事業者からの需要もあります。

バイク駐車場・駐輪場の特徴

次に、建物を建てる活用方法についてみていきましょう。

テナントビル・物流倉庫

ビジネス用途で利用できる建物を建て、主に法人に貸すことで賃料を得るモデルです。

オフィス需要はリモートワークの普及により変化が続いており、立地や仕様によって稼働状況に差が生じています。

一方物流倉庫はECの拡大を背景に需要が高い水準で推移しています。

テナントビル・物流倉庫の特徴

アパート・マンション経営

共同住宅を建て、個人に貸すことで賃料を得るモデルです。サラリーマンでもできる手間の少なさから、王道の不動産投資です。

アパート・マンション経営の特徴

戸建て賃貸

土地の上に一戸建てを建て、ファミリー層に貸し出して賃料を得る方法です。

集合住宅と違って隣人との距離が近くないため、入居者が長く住み続けやすく、退去による空室リスクを抑えられます。近年はマンションより戸建てを希望するファミリー層も増えており、周辺に戸建て賃貸の供給が少ないエリアでは高い需要が見込めます。

戸建て賃貸の特徴

賃貸併用住宅

一つの建物内にオーナーの自宅と賃貸部分を併設し、家賃収入を得ながら暮らす方法です。

自宅部分の床面積割合を50%以上にすると住宅ローンを利用できるため、事業用ローンより低い金利で建築費を調達できる点が特徴です。家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるため、実質的な住居費を抑えられます。

賃貸併用住宅の特徴

高齢者向け住宅・介護施設

サービス付き高齢者向け住宅や介護施設を建て、運営会社に貸し出す方法です。

高齢化の進行にともない、介護施設の需要は今後も底堅く推移すると見込まれます。建築や運営のノウハウが求められる分野のため、土地のみを提供してオーナーとして賃料を受け取り、運営自体は専門の事業者に任せる形が一般的です。

高齢者向け住宅・介護施設の特徴

店舗・商業施設

コンビニエンスストアや飲食店、物販店などのテナントに土地や建物を貸し出す方法です。

事業者に建物ごと貸し出す方式のほか、事業者が自ら建物を建てて土地だけを借りる事業用定期借地方式もあります。人通りや車の通行量が多い立地であれば、高い賃料収入が期待できます。

店舗・商業施設の特徴

コインランドリー

洗濯機や乾燥機を設置し、利用者から使用料を得る方法です。

無人で運営できるため、人件費がかからず管理の手間も少ない点が特徴です。住宅地の近くはもちろん、幹線道路沿いなど人通りが少ないエリアでも一定の需要が見込めます。

コインランドリーの特徴

土地活用方法の選び方

活用方法を選ぶ際、どういったポイントに注目すればよいのでしょうか。判断する基準を3つ紹介します。

土地の条件

まずは、所有する土地の要件を整理するところから始めましょう。

土地の面積や、建ぺい率、用途地域など、建てられる建物などに制限がある場合があります。事前に把握しておくことで、土地活用の選択肢を絞ることができます。

すでに建物が建っている場合であれば、その建物の竣工図を見ると確認できます。不動産の知識がない場合は、建築業者や不動産仲介会社に相談してみるのがよいでしょう。

周辺環境

どういった土地活用に取り組むべきか考えるときに、最も重要になるのは周辺環境です。以下の点を確認し、自らの土地に合った活用方法を検討しましょう。

• 物件前の通行量
• 通行する人の属性
• 車が入りやすい立地か
• 都市部なのか住宅街なのか
• 競合

特に、周辺競合がどの程度の価格設定を行っているかは、資金シミュレーションにおいても重要です。意識して周囲を確認しておきましょう。

資金面

ある程度高い収益を見込みたいのであれば、初期投資は必須です。

• 自己資金はいくら出せそうか
• 事業用ローンはいくら借りられるか
• ローン利率からみた返済予定額
• 土地活用によって得られる収入見込み
• 土地活用にかかる費用見込み

上記から、長期の資金シミュレーションを行いましょう。

どのような活用方法でも、老朽化に伴い収入は減少し、費用は増加していく傾向にあります。資金シミュレーションを立てる場合は、楽観的に立てすぎないようにしましょう。

土地活用を行う目的

土地活用に取り組む理由は、収入面だけではありません。目的を整理しておくことで、自分に合った活用方法を選びやすくなります。

土地から安定した収入を得る

最も分かりやすい目的が、賃料収入を継続的に得ることです。

活用方法によって収益性やリスクは異なるため、どの程度の収入を目指すのかを事前に決めておくと、活用方法の絞り込みがしやすくなります。

固定資産税など土地の維持費を補う

土地は活用していなくても、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。

賃料収入をこれらの維持費に充てることで、実質的な持ち出しを減らせます。収益性が高くない活用方法であっても、維持費をまかなえるだけで十分に意味があるケースも少なくありません。

相続税などの税負担を抑える

更地のまま所有しているより、活用することで相続税評価額を下げられる場合があります。

賃貸物件を建てた土地は貸家建付地として評価が下がり、建物についても固定資産税評価額をもとに算出されるため、現金で相続するより税負担を抑えやすくなります。

使っていない土地を管理しやすくする

空き地のまま放置すると、雑草の管理や不法投棄への対応など、思わぬ手間が発生します。

活用方法によっては管理を事業者に任せられるため、遠方に住んでいて土地の手入れが難しい場合や、相続で土地を引き継いだものの使い道が決まっていない場合の対策としても選ばれています。

将来的な売却まで土地を有効利用する

すぐに売却するつもりがなくても、活用しながら次の展開を待つという考え方もあります。

資材置き場や駐車場など初期費用の少ない活用方法であれば、売却や建て替えのタイミングが来たときにも土地を動かしやすく、それまでの期間は収入を得ながら土地を保有し続けられます。

土地活用で失敗しないためのポイント

土地活用は初期投資や契約期間の長さから、選び方を誤ると軌道修正が難しくなります。着手前に押さえておきたいポイントを紹介します。

土地の需要を調査してから活用方法を決める

活用方法を決める前に、その土地にどのような需要があるかを調べることが欠かせません。

周辺の人口動態や競合施設の稼働状況、地域住民の年齢層などを確認し、需要のある活用方法を選ぶことで空室や空きスペースのリスクを減らせます。不動産会社に土地の需要調査を依頼するのも一つの方法です。

初期費用だけでなく維持費・修繕費まで計算する

初期費用の安さだけで活用方法を選ぶと、運営を始めてから想定外の出費に悩まされることがあります。

設備の修繕費や管理委託費、経年による収益の変化まで含めた長期的な収支シミュレーションを立てておきましょう。楽観的な数字ではなく、空室率や賃料の下落を見込んだ試算をすることが大切です。

税金対策だけを目的に土地活用を選ばない

相続税や固定資産税の軽減効果は土地活用の大きな魅力ですが、それだけを理由に活用方法を決めるのはおすすめできません。

税負担が軽くなっても、空室が続いて収支が赤字になっては本末転倒です。節税効果はあくまで判断材料の一つとして捉え、収益性や需要とあわせて検討しましょう。

将来的な売却・転用まで考える

一度活用を始めると、契約期間や建物の存在によって、その後の売却や転用が制限される場合があります。

借地契約や建物の解体費用など、活用を終える際にかかるコストも事前に把握しておく必要があります。将来的にライフスタイルや相続の状況が変わる可能性も踏まえ、出口戦略まで見据えて活用方法を選びましょう。

初心者におススメの土地活用はアパート経営

さまざまな土地の活用方法を紹介しましたが、結論どの方法がよいのでしょうか。

土地の立地によりさまざまですが、不動産投資初心者の方に特におすすめなのは、やはり王道のアパートやマンションの経営でしょう。

アパート経営をおすすめする理由を、改めて説明します。

土地の固定資産税が安く抑えられる

「住宅用地の特例」は居住用建物が建つ土地に広く適用されますが、アパート経営では複数の住戸分をまとめて特例の対象にできるため、1棟あたりの節税効果が戸建てなどと比べて大きくなる点が特徴です。

土地の広さによって減額の割合は異なりますが、200平方メートル以下の部分については固定資産税が6分の1に、それを超える部分については3分の1に減らすことが可能です。

情報が手に入りやすい

アパート経営をしている方は非常に多いため、インターネットでもさまざまな情報を入手することが可能です。

地域ではオーナー同士のコミュニティもあり、教えてもらいながら始めることが可能です。

手間のかからない管理方法が確立されている

手間のかからない管理方法が確立されている点もメリットです。

専業オーナーの方は、アパートやマンションを自ら管理することも可能です。

しかし、手間をかけたくない場合は、不動産会社に管理業務を委託する管理委託方式や、不動産会社に物件まるごと貸してしまうサブリース方式を選ぶことができます。

サラリーマンをしながら副業として経営ができるという点で、アパート経営はおすすめです。

不況に強い

アパートなどの住宅投資は不況に強い側面があります。コロナ禍において、商業テナントやホテルなどの不動産は軒並み収入減となりましたが、物流倉庫と住宅は堅調な推移を見せました。

生活に欠かせない「住」はどのような状況下にあっても一定の需要があり、資産として保有しておく価値は高いといえそうです。

初心者にもおすすめ

前述した理由から、アパート経営は不動産投資初心者の方にこそおすすめしたい土地活用法です。

しかし、アパート経営にはそれなりの投資が必要です。

土地によって向き不向きもあるため、まずは不動産会社の意見を聞いてみることをおすすめします。その際は、実績があって信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

土地をうまく活用することができれば、不労所得を手に入れることが可能です。まずは不動産会社へ相談してみましょう。