ニュースリリース(2011年)

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2011年7月8日

<参考資料>

■賃貸併用住宅のローン借入計画への有効性

一般的に賃貸併用住宅は、自宅部分の床面積が半分以上を占める場合は住宅ローンが、賃貸部分が半分以上を占める場合はアパートローンが適用されるケースが多くなっています。施主の条件とローンの特性を照らし合わせて、建物をプランニングすることが有効です。

例)完済年齢条件から、ローンの返済期間が短くなることが建替の支障となる場合、連帯保証人の年齢に応じてローンが組めるアパートローンの特性を利用して、賃貸部分を床面積の半分以上でプランニングします。

例)自宅建築を主としながらも、自身の年収では返済負担率の影響で実現できなかった設備仕様の充実が、家賃収入によって年間所得が増えるためローンの借り入れ限度額が上昇し、可能になります。

例)ある金融機関では、年収の30%と賃貸収入の70%の合計以内の年間返済額(ローン負担率)をベースに借入金額を設定しています。

■相続税の改正による課税厳格化の動き

昨年度の相続税改正において、小規模宅地等の特例が厳格化されました。親が居住している家屋を相続する場合、特定居住用宅地として敷地の評価軽減を受けるには、子が親と生計を一にして同居しており今後も居住を継続すること、あるいは家屋を所有しない子が住み継ぐこと、などの要件が加えられました。

また、震災等の影響により2011年度の税制改正は先送りされていますが、相続税改正については基礎控除額を40%引き下げる増税案であり、施行された場合には課税対象者が約4.8万人から7万人に大きく増加するとの報道もあります。相続に関する税負担は増加傾向にあり、相続税対策は他人事ではなくなってきています。

■小規模宅地等の特例の改正ポイント

賃貸併用住宅を単独所有する父に相続が発生した右図のケース(それぞれ同じ床面積とする)

居住用は母、賃貸用は二人の子が相続した場合
改正前 敷地全体が特定居住用宅地として80%の軽減適用(上限240㎡)
改正後 居住用と賃貸用(貸付用)に分けてそれぞれで計算

(1)居住用相当分の宅地(3分の1)部分は80%の軽減適用

(2)賃貸用相当分の宅地(3分の2)部分は50%の軽減適用

例えば、宅地の課税評価額が1億円で、適用税率が30%だった場合の税額
改正前 600万円 → 改正後 約1200万円 差 約600万円

※改正前は、一部でも特定居住用宅地の適用条件を満たせば、全て80%の軽減が適用されていましたが、改正後は、居住用宅地、賃貸用宅地毎に按分し計算することになっています。

※今回の改正では、居住用部分よりも賃貸用部分の比率が大きい建物ほど、税負担は大きなものとなり、よりいっそうの相続税対策が必要になります。

■2011年度の相続税改正法案が可決、施行された場合の税負担の試算

□相続人が妻と子ども3人の場合に相続が発生したケースの基礎控除額
  現状は基礎控除額5,000万円に相続人1人あたり1,000万円の控除
【基礎控除】5,000万円+1,000万円×3人=【控除総額】8,000万円
改正された場合は基礎控除額3,000万円に相続人1人あたり600万円の控除
【基礎控除】3,000万円+ 600万円×3人=【控除総額】4,800万円

□課税評価額8,000万円の更地を相続したケースの課税対象額
現  状 【評価額】8,000万円-【控除総額】8,000万円=【課税対象額】   0円
改正後 【評価額】8,000万円-【控除総額】4,800万円=【課税対象額】3,200万円
相続税改正法案が可決、施行された場合は、土地(資産)の評価額が控除総額を上回るので、相続税が課税されることになります。(7月8日現在、可決、および施行されておりません)

■安心の20年ロングサポートシステムとオリジナル火災保険

構造躯体と防水については10年目の定期点検で当社が必要と認めたメンテナンス工事を当社で実施していただいた場合、20年目までの保証を行なう「20年のロングサポート」体制を整備しております。また、一般の火災保険よりも有利な条件で火災保険が掛けられる「住友林業オリジナル火災保険」を当社のグループ会社であるスミリンエンタープライズより提供しています。

■30年一括借上システムによる経営サポート

空室発生のリスクは賃貸経営において最も懸念される部分ですが、住友林業では当社のグループ会社である住友林業レジデンシャルによる「一括借上システム」を用意しております。入居者の募集や維持管理など、賃貸経営のわずらわしさを解消し長期にわたる安定経営を可能にします。アパート建築のプランニングからアフターフォロー、入居者管理までトータルにサポートする体制でお手伝いいたします。

■「Forest Plus」外観イメージ


賃貸部分は1・2階メゾネットタイプ3戸、自宅部分は3階にプランニングした例

以上

≪本件に関するお問合せ先≫

住友林業株式会社
コーポレート・コミュニケーション室 大屋・佐藤
TEL:03-3214-2270
FAX:03-3214-2272

≪お客様からの商品に関するお問い合わせ先≫

住友林業株式会社
住宅事業本部 フォレストメゾン営業部
TEL:03-3214-3830

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