土地活用

アパート経営にはどんな経費が発生する？
経費にできるもの、できないものを解説

アパート経営においては、家賃収入のすべてが利益になっているわけではありません。
管理費や税金など、さまざまな費用が発生します。

その中でも、経費として計上できるものは、どのようなものがあるのでしょうか。アパート経営で発生する経費について詳しく解説します。

アパート経営にかかる費用

アパート経営にかかる費用は、大きく分けて以下の2種類あります。

• 経営を始める時にかかる費用
• 経営を続けていく上でかかる費用

アパート経営における初期費用

アパート経営を始める時には、初期費用がかかります。
初期費用として、次のようなものが挙げられます。

• 物件の取得費（物件の購入費用、建築費用など）
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 登記の費用（司法書士報酬など）
• ローン手数料

初期費用のうち、取得費以外のものについては、初年度の経費（必要経費）です。

取得費については、すべてを初年度の経費にすることはできず、減価償却という方法で少しずつ経費にしていく仕組みです。この点は、後で詳しく解説します。

アパート経営における経費

アパート経営を続けていく上でかかる費用が、一般的に「経費」（必要経費）と呼ばれるものです。

経営に関係して必要な支出が経費として認められます。俗に言う「経費で落とせる」という状態です。

ただし、会社員であれば、会社に経費として認められたお金は、会社から支給してもらえますが、アパート経営などの個人事業では、誰かからお金がもらえるわけではありません。

個人事業でいう「経費で落とせる」の意味合いは、必要経費として帳簿上に計上することで、不動産所得の計算から差し引くことができるという意味です。その結果、所得額が減り、節税効果があります。しかし、実際には事前にお金そのものを支出する必要があるため、誤解しないようにしましょう。

不動産所得について

まず、不動産所得の考え方について確認しておきましょう。

私たちは、さまざまな形で収入を得て暮らしていますが、収入のすべてが利益になっているわけではありません。収入を得るための支出もしています。

たとえば、店舗を経営して商品を売ることで生計を立てている場合は、販売した代金が収入として入ってきます。しかし、その商品は、先にお金を出して仕入れたものなので、利益になるのは、販売代金から仕入れ額を引いたものです。

この利益の部分を「所得」と呼びます。

所得は、その元となった収入が何かによって10種類に分けられます。その中でも、アパート経営などで得られるものは「不動産所得」と呼ばれます。不動産所得は次のように計算して求めます。

不動産所得＝総収入－必要経費

年単位で、所得に対して一定の税率をかけた「所得税」「住民税」が課税されます。

必要経費が多くかかるほど、収入から差し引かれる額が多いため、所得額は小さくなります。その結果、課税される所得税・住民税は少なくなるため、節税効果があるといえます。

また、必要経費が収入を上回った場合、不動産所得はマイナスです。不動産所得を含むいくつかの所得は、マイナスになった場合、互いに相殺する「損益通算」が認められています。

そのため、不動産所得がマイナスになると、所得の総合計が減ることになり、やはり、結果的に節税の効果が生じます。

損益通算を含めた、所得の計算は確定申告によって行います。

アパート経営において経費として落とせるものとは

それでは、アパート経営で経費になるものを具体的に見ていきましょう。

基本的には「経営に関連して行った支出」は経費にできます。たとえば、次のようなものです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 損害保険料
• 借入金利息
• 修繕費
• 仲介手数料
• 管理委託費用
• 広告宣伝費
• 専従者給与

上記の中でも、ポイントになるものを、それぞれ詳しく見ていきます。

固定資産税・都市計画税

税金の類はまとめて「租税公課」とも呼ばれます。アパート経営においては、物件に対してかかる固定資産税や都市計画税が代表的です。

物件を取得した初年度は、不動産を取得した際にかかる、不動産取得税、登録免許税、印紙税などがかかります。これらも経費にできます。さらに、事業税などもあります。

ローンの支払い

アパートを建築するためにローンを組んでいた場合、その返済の一部も経費にできます。全額を経費にすることはできず、対象は利息に相当する部分だけという決まりがあります。

元本にあたる部分は資金として借り入れたものを返しているだけなので、「費用として支出」しているわけではないからです。

減価償却費

減価償却費の考え方は、アパート経営で非常に重要なポイントです。

物件の建築に支払ったお金は経費とはならないことはすでにお伝えしました。なぜなら、そのお金と引き換えに不動産という資産を手に入れているからです。

しかし、建物は時間とともに劣化していき、資産価値が減ります。そこで、この時間経過によって減った分だけが、不動産経営上の経費として認められます。

不動産の価額（資産価値）を、一定の割合で小分けにし、年々、少しずつ経費にする仕組みです。

専従者給与

たとえば配偶者などにアパート経営を手伝ってもらっている場合、その人に、給与として支出したお金は経費にできます。

ただし、これはアパート経営が「事業的規模」で行われている場合にのみ認められます。事業的規模とは、アパートであれば10室以上、貸家は5棟以上が目安となります。

その他の費用

ここまで挙げたものの他に、次のようなものも、アパート経営に関連して行った支出であれば経費にできます。

• 通信費
• 新聞図書費
• 接待交際費
• 事務用品費
• 消耗品費
• 交通費

新聞図書費は書籍などを購入した費用ですが、もちろん、本を買ったからといってすべて経費にできるわけではありません。

あくまでもアパート経営に関するもので、アパート経営について勉強したり、情報収集をしたりするために買った書籍代だけが対象です。関係のない書籍、自分の趣味や娯楽のために買った本代などは含めることはできません。

逆にいえば、アパート経営に関係するものについては経費にできます。

たとえば、通信費は、入居者や管理会社と連絡をとるための電話代などです。また、交通費は、物件の管理のため、物件へ向かった際の電車代などです。

アパート経営における経費の注意点

アパート経営に関するものであれば経費にできますが、その中でも注意が必要です。

経費で落とせないもの

経費にはならないものについて、確認しておきましょう。
すでにお伝えしたとおり、

• ローン返済の元本部分
• 物件の取得費
• 事業的規模ではない場合の専従者給与

などは経費としては認められていません。取得費については、正確には、一度に全額を経費とすることはできず、減価償却費として少しずつ経費にしていく仕組みです。

また、租税公課のうち、固定資産税などは経費にできますが、所得税や住民税などは経費にできません。また、税金を延滞した場合に課される延滞税など、罰金的なものも経費とは認められません。

経営に関係しないものは経費にできません。
そのため、支出があった時は、記録しておくことが大切です。不明瞭な経費をすべて申告にして節税しようとすると、最悪の場合、税務調査の対象になってしまうこともあります。

確定申告のために証明できるものを残しておく

税務調査の対象にはならなかったとしても、確定申告のために領収証の保管や、帳簿の記載はしておきましょう。

確定申告は、自身の所得を申告して、正しく納税を行うための手続きです。

一般的に、会社員は、特段に高額な給与を得ている（給与収入2,000万円以上）場合や、2カ所以上から給与を得ている場合などを除き、確定申告の必要はありません。勤務先で行う年末調整がその役割を果たすからです。

しかし、不動産収入を含め、給与以外の収入があり、その所得の合計が20万円を超えている場合は、会社員であっても確定申告が必要です。