土地活用

サラリーマンでもアパート経営できる？
節税メリットや副業としてのアパート経営

サラリーマンでもアパート経営はできるのでしょうか。

会社勤めを続けながらでは、会社の就業規則や自由にできる時間に制約があるため難しいと尻込みしてしまうこともあるかもしれません。
しかし、サラリーマンだからこそアパート経営をすることで得られるメリットもあることをご存知でしょうか。

サラリーマンのアパート経営が増えている？

コロナ禍により不透明な経済状況に見舞われた2020年以降から、規制が徐々に緩和され、私たちの生活が元に戻りつつあります。

しかし、新型コロナの影響は、経済には未だに深刻な打撃を受けている業界もあり、業種によっては、ボーナスカットや出勤停止など収入に厳しい影響を受けた人も少なくありません。

一方、医療や物流関係者は休む暇もなく、過酷な労働状況で疲弊してしまった人もいます。そんななか、改めてサラリーマンのアパート経営に注目が集まっています。

サラリーマンの賃貸経営の実態

実際、サラリーマンを続けながらアパート経営をしている人はどのくらいいるのでしょうか。

公益財団法人の日本住宅総合センターが2019年に実施した「民間賃貸住宅の供給実態調査―供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に―」を見てみましょう。

首都圏・中京圏、近畿圏の三大都市圏で、アパートやマンションなどを経営している不動産オーナーが就いている職業は一般雇用者（サラリーマン）が一番多く、全体の28.4％です。次いで賃貸経営専業が23.4%です。

本業をもつサラリーマンが、副業として賃貸経営をしていることが珍しくないことが分かります。

賃金が下がり続けている

サラリーマンがアパート経営をする理由として、サラリーマン特有の問題も関係しています。

全国労働組合総連合の作成した資料によると1997年以降、日本の実質賃金は下がり続けています。これはほかの国々と比較するとより顕著です。

2000年代に入り、終身雇用や年功序列での給与配分などを見直す企業が増加しています。定年までひとつの会社で勤めあげることが立派だと言われる環境は過去のものとなりました。

一方、医療の発達により、日本人の寿命は伸び続けています。2,000万円問題として騒がれた、年金の受給開始年齢先送りや支給額減額による老後資金不足の問題が、多くの人々の中に漠然とした不安を募らせています。

これらの解決策として、別の収入の柱を作ることがあります。しかし、会社に勤めるサラリーマンにとって、本業以外に収入を得る方法は時間や会社のルールなどの制限の中、行わなければなりません。

サラリーマンにアパート経営をおすすめする理由

アパートやマンションを購入して賃貸する不動産投資は、時間や就業規則などさまざまな制限を受けてしまうサラリーマンにとって、本業以外で収入の柱として取り組むには、非常に相性のよい事業といえます。

節税効果

不動産を購入すると初年度や大きな修繕があった年など、一時的に収益が悪化することがあります。そういった場合には、損益通算による節税対策ができます。

サラリーマンには本業があるため、その収入（給料）と不動産の支出とを損益通算することで収める所得税を抑えることが可能です。

融資を受けやすい

金融機関は、サラリーマンを自営業者に比べ収入が安定していると評価されることが多く、年収にもよりますが、低い金利や長期間での融資を受けやすい傾向があります。

アパート経営において、この融資の条件は経営の方向性を決める重要な要素といえます。

副業禁止でもできる？

一般的にサラリーマンは副業を禁止されていることが多いです。

しかし、親族所有の不動産を相続することは、珍しいことではありません。

また、管理会社などを利用すれば経営に際してほとんど時間や労力を割かれることなく、本業に差し支えがないこともよく知られています。

このような理由から、不労所得との認識が強いアパート経営などは、本業への影響が限定的なことから、副業に含まないと判断する企業は少なくありません。いわば会社公認の副業と判断されます。

手間をかけずに管理ができる

アパート経営をサポートするサービスにはさまざまなものがあります。

たとえば、募集から契約手続き、入金管理、修繕や原状回復まで一括で管理してくれる管理会社や、空室・滞納リスクなしの経営を実現できるサブリース会社などがあります。

このどちらかあるいは両方を活用すれば、所有者自身はほとんどの手間と時間をかけずにアパート経営を行うことが可能です。

そういったサポート体制が充実しているアパート経営は本業をもつ忙しいサラリーマンととても相性がよい事業といえるでしょう。

アパート経営に向いているサラリーマンの特徴

サラリーマンが取り組みやすいアパート経営ですが、当然のことながら、人によって向き不向きがあります。

継続的に勤務している

アパート経営は好条件で融資を受けるかがとても重要です。

上述したようにサラリーマンは自営業者などと比べ、好条件での融資を受けやすい傾向があります。これは金融機関から本業のサラリーマンとしての収入が安定しているという評価を得らえるからです。

しかし、サラリーマンでも短期間に転職を繰り返していて勤続年数が短い場合は安定していると判断するのは難しく、融資を受けづらい、もしくは好条件にはなりづらい可能性が高いです。

融資の条件は金融機関ごとに異なり、頻繁に見直しされますので一概にはいえませんが、少なくとも2〜3年程度は継続して同じ会社に勤めているとよいでしょう。

信用情報に問題がない

金融機関の融資を受けるための審査項目には信用情報が含まれます。

信用情報には、過去の携帯端末の割賦購入やオートローン、住宅ローン、クレジットカードなどの支払い履歴が記載されています。

以下のような場合は、融資を受けることができません。

• 滞納や遅延があった
• 債務整理や自己破産などから一定期間経過していない

アパート経営を事業として捉えられる

アパート経営は本業以外の収入を得るために有効な手段ですが、その反面、予期せぬ損失を被ることもあります。

たとえば、以下のような状況で、予定していた収入が入ってこないことがあります。

• 空室がなかなか埋まらない
• 事故が発生してしまった
• 家賃滞納が発生してしまい賃料の回収ができない

損失の補填にかかる費用負担が発生してしまう可能性もあります。

せっかく本業以外の収入を得るために始めたアパート経営で損失ばかり出ていては本末転倒です。

そうならないためにも、アパート経営を事業として捉え、事前に物件や周辺の市況を調査し、定期的な維持・修繕工事を行うなど、計画性を持って経営できる感覚が必要です。

まとめ

サラリーマンが収入の柱を増やすためにアパート経営はとても有効な手段です。

そして、アパート経営は経営をサポートするサービスも充実しているので本業をもつサラリーマンにとって取り組みやすい事業でもあります。

しかし、あくまで事業である以上、社長であるあなたがどういった戦略を採るかが結果に大きく影響するということを心に留めておかなければなりません。

成功するか失敗するかはすべてあなた次第です。

アパート経営を成功させるためには、専門家である不動産事業者に相談することをおすすめします。

そうすることで多くの知識を得られ失敗するリスクを抑えることができます。

うまくいけばアパート経営による収入は、あなたにとって大きな収入の柱のひとつになってくれるでしょう。