賃貸住宅経営Q&A

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土地の賃貸借は長期に及ぶことが多いため、賃貸借の契約の際は、後でオーナーの皆さまにとって不都合が生じないように金額や貸借期間、その他の条件の取り決めなどさまざまな点で注意が必要です。

更地でなく、土地を整備して駐車場として貸すことも考えられます。ただし、駐車場として事業を営んでも、固定資産税や都市計画税が減ることはありません。

更地でなく、住宅用地として利用している場合には、固定資産税や都市計画税の減額措置が受けられます。

賃貸住宅経営には「安定的な収入源」「節税対策」そして「だれでもできる」という3つのメリットがあります。

まずは「安定的な収入源」です。端的に言えば、安定した収入を毎月、そして長期的に得られることです。
賃貸住宅を建てる際にローンによって資金を調達した場合でも、賃貸住宅の賃料収入によってローンの債務を毎月支払ったうえで、さらに収益も残すということが可能です。

次に「節税対策」。賃貸住宅経営では、更地や駐車場として土地活用させる場合よりも相続税や都市計画税などで高い節税効果が得られます。また、会社員であっても固定資産税を経費にすることができるというメリットもあります。

一般的な方法としては、書籍や雑誌、あるいはインターネットなどである程度の情報は得られるでしょう。

このうち、書籍については著者の経験や実績、実際に書かれている内容が重要なポイントとなってきます。また、不動産や税制などについての情報は制度や仕組みが変わることが多いので、発行年月日が古いと役に立たない場合があります。

雑誌やインターネットについては、比較的最新の情報が得られる場合もありますが、これらについても書かれている内容の信憑性などについては検証する必要があるでしょう。

ベストな方法は、やはりオーナーの皆さまからの質問にも答えられる専門家やプロフェッショナルから情報を得ることです。

オーナーの皆さまにとって心配な事業リスクとして考えられるのは、「空室の発生」、「老朽化」、「賃料の下落」があげられます。

ただし、これらのリスクに対しては、「備え」さえあれば十分にリスク回避可能です。

市場調査や入居者ニーズ調査といった事業計画の初期段階から、信頼のおける「サポート体制」を準備できれば、設計・施工段階はもちろん、入居者管理やアフターメンテナンスなどのあらゆる場面において、安心かつ最良のサポートを受けることが容易なものとなります。

住友林業ではコンサルティングやプランニングを通して、お客様に最適な土地活用をご提案させていただきます。

賃貸経営の8つのリスク

詳しくはこちらをご覧下さい。

賃貸経営の8つのリスク

相続税対策として有効な賃貸住宅経営。
長期安定経営を実現するために、想定されるリスクとその対策をご紹介。

賃貸住宅の経営においては、入居者の募集や、すでに入居している住人の方々の管理、さらに建物自体のメンテナンスとさまざまなケアやフォローが必要になってきます。そのような業務がわずらわしいと感じられるのも無理はないでしょう。

そのようなオーナーの皆さまに対しては、昨今では多くの管理会社が入居者と建物、両方にかかわる管理や日常業務を委託できるシステムを用意しています。安定した賃貸住宅の経営のためには、建てた後の入居者管理や建物のメンテナンスは非常に重要なポイントとなりますので、経験豊富なプロフェッショナルへの業務委託をご検討されることをおすすめします。

住友林業グループとしてもオーナーの皆さまの賃貸住宅経営をサポートするシステムをご用意しております。

通常の住宅ローンのように、賃貸住宅の場合にもローンを利用することが可能です。さまざまな金融機関が、賃貸住宅ローンのサービスを提供しています。
住宅ローンでは借り主本人の収入などが審査基準となってきますが、賃貸賃貸住宅の場合は事業収益性と不動産担保をもとに審査します。
詳しくはオーナーの皆さまが現在取引のある銀行、生保、損保など金融機関の賃貸住宅ローン部門に問い合わせてみるとよいでしょう。

また、賃貸住宅ローンの場合には、「ノンリコースローン」と呼ばれるローンがあります。 この「ノンリコースローン」とは、債務者の責任を限定的にするものです。評価の基準となるのは、不動産の担保としての価値ではなく、その不動産から得られるであろう収益を基準として融資をするシステムになっています。
「ノンリコースローン」を利用すると、債務不履行の場合でも債務者の全財産に責任が及ぶことはなく、対象となる不動産に限定されています。

いずれにしても、返済シミュレーションなどによって慎重にご検討されるとよいでしょう。

住友林業では収支計画や資金計画なども含めた賃貸経営の事業プランをご提案しております。

まずポイントとなるのが、オーナーの皆さまの土地の立地条件(地域性、広さ、形状、周りの環境など)をチェックしたうえで、入居者のターゲットやニーズなどさまざまな側面から分析・調査を行うことです。

そうした市場も含めた調査が済んでから、はじめて実際の建物がどのようなものになるかのプランニングに入ります。このとき、建築コストはもちろん、予想される賃料収入、ローンを組む場合の返済プランなど、全体の事業計画も立てて検討します。

オーナーの皆さまがお持ちの土地にマッチしたプランを立てることはもちろん重要ですが、オーナーの皆さまご自身の人生設計などのご要望に沿ったかたちで、トータルにご満足いただける事業計画を立てることも成功のポイントです。

住友林業では成功する賃貸住宅経営を目指し、まずは綿密なコンサルティングからスタートします。

どのような賃貸住宅を設計するかについてですが、事業計画を立てる際に行う土地診断および市場調査によって、設計の方向性が出てきます。

単身者向けなのか、それともファミリー向けなのか。当然、各部屋の間取りなども変わってきます。

また、外観や内装など、どの程度のグレードにするか、どのような付加価値をつけるかによって想定される賃料も異なりますし、入居者のタイプも変わってきます。

さらに、耐震性や耐火性、防音など、入居者が気にするポイントをどのようにクリアするかも大切です。賃貸住宅の工法・構造にかかわってくるとともに、建築コストも考慮する必要があります。

また、オーナーの皆さまご自身が敷地内に住まわれる自宅併用型の賃貸住宅の場合には、オーナーの皆さまと入居者のエントランスをどうするか、お互いのプライバシーを守るにはどのような設計にするかもポイントとなります。

住友林業ではオーナーの皆さまのご要望や敷地条件・周辺環境にあわせ最適なプランをご提案いたします。

いわゆる変形地や狭小地といった、建物を建てるうえで制限を受けやすい土地でも、そうした土地に対応したプランを立案できるプロフェッショナルであれば、入居者ニーズやオーナーの皆さまのご希望に沿った賃貸住宅を建てることが可能です。

また、特に都市部の場合には、斜線制限や日影規制などの法的規制に準じなければならないことが多々あります。

住友林業では、フリープランの設計技術により、法的規制をクリアしながらオーナーの皆さまの敷地を最大限に有効活用することが可能です。オーナーの皆さまのご希望を無理なくかなえる理想の賃貸住宅を実現します。

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大切な資産を最大限に活用するために、皆さまのご要望や条件に最適なご提案をいたします。

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