マイホームの購入にあたり、一般的には土地と建物をセットで購入することが多いと思いますが、中には土地のみを先に購入し、後から住宅を建てるケースもあります。
この場合、土地と建物の両方で住宅ローンを利用する際には、注意しなければならない点がいくつかあります。
今回のコラムは、土地の購入から注文住宅を建築する場合の住宅ローン利用の注意点についてお伝えいたします。
土地の購入から注文住宅を
建築する場合の
住宅ローン利用の注意点
公開日:2011.10.21
- 土地購入
- 住宅ローン
注文住宅の建築計画は土地を購入する前に検討しましょう
注文住宅を建築する予定で、先に土地のみを売買契約をする場合でも「土地の売買契約は済みましたが、建物の計画は未定です。」では住宅ローンの審査は受けられません。
住宅ローンは「住むための土地と家」を担保に融資をするローンであり、先に土地のみを取得するケースでも担保となる建物が不明確であれば、多くの金融機関では住宅ローンの融資ができないためです。
土地と建物は同じ金融機関で融資を受けることが原則で、住宅ローンの審査における担保の評価も土地と建築予定の建物それぞれについて行われます。
つまり、土地のみを先に購入する場合でも、そこにどのような家を建てるのか予算や建築計画などを金融機関に説明する必要があります。
希望の土地が見つかった際にローンの申込で慌てることがないように、建築会社に相談をして、おおまかにでも建物の予算や建築計画は早めに作っておくことが大切です。
土地と建物の融資を実行する時期
一般的に、融資実行時期は、不動産の引渡しと同日に設定されます。そのため、土地を先行で取得する場合は、まず土地の引渡しを受けた時点で土地分の融資が実行され、その後、建物の引渡しを受けた時点で建物分の融資が実行されます。土地を取得した時点で建物まで含めた金額を受領できるわけではないため、注意してください。
特に、建物建築の請負契約から、竣工・引渡しまでの間に手付金や中間金の支払いが必要な場合は、自己資金で対応するか、「つなぎ融資」を利用するなど、融資実行までの資金計画を考えておくことも必要になります。
【フラット35】を利用する場合の融資要件と実行時期
【フラット35】を利用する場合、以下の融資要件に適合すれば、土地と建物の両方について融資を受けることができます。
【フラット35】の融資要件
- 住宅の建設に付随して購入した土地であること
- 土地の取得時期が申込日の前々年度4月1日以降であること
- 建物建設費に対する融資と併せて申し込むこと（土地購入資金のみは不可）
ただし、【フラット35】は、融資実行の時期が「建物の竣工後」になります。つまり、土地と建物の融資金は、建物の竣工後に合わせて支払われるということです。
【フラット35】を利用する場合、先に土地の代金を支払うためには、いったん自己資金で対応するか、「つなぎ融資」を利用するなどの資金手当てが必要となる点に注意をしましょう。
まとめ：注文住宅の建築計画はゆとりを持って検討
以上が、土地を購入して、後から注文住宅を建築する場合の住宅ローンの注意ポイントです。
たとえ土地を先に購入する今回のケースに当てはまらない場合でも、マイホームの資金計画においては、建物の建築計画の検討はできるだけ早めに始めることが大切です。建築計画にゆとりがあれば、住宅ローンの他、間取りなども、余裕を持ってプランニングすることができます。
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