住宅購入資金として、土地と建物の購入価格の他に、諸費用が発生します。
諸費用には、住宅の購入や建築の際に必要な税金や各種の手数料が含まれます。また、工事費や引っ越しの費用、さらに家財の購入代などの費用もかかります。
家づくりのお金のはなし
自己資金の準備・
諸費用
- 01住宅取得時の諸費用
- 02自己資金はどのくらい必要か？
- 03自己資金の準備
01住宅取得時の諸費用
住宅取得時の諸費用
印紙税と仲介手数料
土地や建物の売買時に「売買契約書（不動産譲渡契約書）」、建物の工事の際に「建設工事請負契約書」を作成します。この際にかかる費用が印紙税と仲介手数料です。
印紙税
作成した「売買契約書」「建設工事請負契約書」に印紙を貼付します。印紙税は契約書の記載金額により決まります。
| 契約書の記載金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30,000円 |
※2024年4月1日現在
仲介手数料
仲介業者を通して購入する場合のみ発生する手数料が、仲介手数料です。
物件価格が400万円超の場合、仲介手数料の限度額は、【物件価格（税抜）×3％＋6万円】（＋消費税）ですが、仲介手数料を割引してくれる業者もあります。
例えば、物件価格が税抜3,000万円の場合、仲介手数料の限度額は、3,000万円×3％＋6万円（＋消費税）＝1,056,000円となります。
登記にかかる費用
住宅購入後に、不動産登記を行います。登記とは、土地や建物の所有者が住所や氏名を登記簿に記載する手続きです。登記しないと、第三者にその不動産の所有権を主張することができません。この不動産登記にかかる税金が登録免許税です。
戸建て住宅の場合は、以下の登記が必要になります。
- 土地の所有権移転登記
- 建物の所有権保存登記（新築物件購入時）
- 建物の所有権移転登記（中古物件購入時）
- 抵当権設定登記（住宅ローン借入時）
登録免許税は、以下の表の通り、課税標準額×税率で計算します。
| 登記の種類 | 課税標準額 | 標準税率 | 軽減税率 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 所有権移転登記 （土地） |
固定資産税評価額 | 2.0％ | － | 1.5％ | 2026年 3月31日まで |
| 所有権保存登記 （建物） |
固定資産税評価額 | 0.4％ | 一般住宅 | 0.15％ | 2027年 3月31日まで |
| 認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
0.1％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 所有権移転登記 （建物） |
固定資産税評価額 | 2.0％ | 一般住宅 | 0.3％ | 2027年 3月31日まで |
| 認定長期優良住宅
（共同住宅） 認定低炭素住宅 |
0.1％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 認定長期優良住宅 （戸建て） | 0.2％ | 2027年 3月31日まで |
|||
| 抵当権設定登記 | 融資額 | 0.4％ | － | 0.1％ | 2027年 3月31日まで |
新築物件購入時は、建物の所有権保存登記の前提として、建物表題登記（表示の登記）が必要となります。
表題登記の手続きは、土地家屋調査士が行い、新築戸建て住宅の場合の費用は7～10万円程度です。
その他の登記は司法書士が行います。例えば、建物の所有権保存登記の場合、登録免許税の他に、2～5万円程度の登記手数料がかかります。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産の取得に対して課せられる税金です。不動産を取得した人に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、取得した時にのみかかる税金です。
不動産取得税は、取得後4ヶ月～1年半の間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して納付します。
不動産取得税の税額
税額は、取得した不動産価格（固定資産税評価額）×4％ですが、2027年3月31日までの特例により、土地および住宅の建物は3％に軽減されます。（住宅以外の建物は4％）
建物の不動産取得税の税額
建物の不動産取得税は、固定資産税評価額－1,200万円×3％となります。
ただし、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが要件となります。
2026年3月31日までの特例として、認定長期優良住宅は、1,200万円ではなく1,300万円が控除されます。
住宅用の土地の不動産取得税
住宅用の土地の不動産取得税は、2027年3月31日までの特例で税金の対象が半分になるため、固定資産税評価額×1/2×3％－控除額（以下A・Bいずれか多い方の額）となります。
- 45,000円
- （土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（建物床面積×2[200㎡限度]）×3％
ただし、床面積が50㎡以上240㎡以下であることの他、以下の要件を満たすことが必要です。
- 土地を先に取得した場合、土地の取得から3年以内に建物を新築すること
- 土地を借りて建物の建築を先行した場合、新築1年以内にその土地を取得すること
別途工事にかかる費用
注文住宅の場合は、本体価格以外に、以下のような工事費が別途かかります。
| 別途工事費 | 内容 |
|---|---|
| 地盤調査費 | 敷地の地盤・耐久力などを調べる費用。周辺の地盤と購入する土地の地盤が同じとは限りません。 |
| 地盤改良費 | 地盤調査に基づいて地盤改良を行う費用。工法は住宅の場合は主に３つあります。工法や面積の違いで費用は大きく変わります。 |
| 外構工事費 | 壁・カーポート・植木・物置・敷石などの費用です。 |
| 冷暖房工事費 | コンセント・配管工事費は本体工事費に含まれますが、「冷暖房器と取り付け工事費」「床暖房」「24時間換気」などは別途工事の場合があります。 |
| カーテン工事費 | カーテン・ブラインド・ロールスクリーン等の代金と取り付け費です。 |
| ガス・給排水工事費 | 前面道路等の下にある本管から敷地内への引き込み費用です。 |
| 確認申請料・ 竣工検査料 | 建物を建築する場合は、「建築確認申請」を行い、建築確認済み証の交付を受けます。また、工事がほぼ完了した時点で施工状況を確認する「竣工検査」を行います。まず工事責任者が行い、その後建築主が立ち会って検査をします。 |
住宅ローンの諸費用
住宅ローンを借りるときは、別途諸費用がかかります。住宅資金計画に組込んでおくために、どのような費用が、どのような場合に必要となるかを確認しておきましょう。
事務手数料
住宅ローンの事務手数料とは、住宅ローンの借入手続きの事務費用として、ローンを借りる人が金融機関に対して支払う費用です。金融機関によって違いはありますが、支払方法により、大きく分けると次の2つのタイプがあります。
-
定額型
借入金額にかかわらず決まった金額を支払うタイプです。銀行系の住宅ローンに多いタイプで、3～5万円（＋消費税）程度が一般的です。
借入金額が増えても手数料は増えませんが、定率型に比べると借入金利が高くなる場合があります。
-
定率型
借入金額に比例して手数料が増減するタイプです。ネット系の住宅ローンに多いタイプで、借入額の1～2％（＋消費税）が一般的です。
借入金額が多いほど手数料は高くなりますが、定額型に比べると借入金利が低くなる場合があります。
保証料
保証料とは、住宅ローンの返済中に、何らかの事情で返済が困難になった場合、金融機関と提携している保証会社に返済を肩代わりしてもらうために、ローンの借入時に金融機関に支払う費用です。多くの金融機関は、保証料が発生しますが、【フラット35】の他、ネット銀行など一部の金融機関では、保証料は不要となります。
保証料の支払方法には、住宅ローンの借入時に一括で支払う方法と、借入金利に0.2％程度上乗せして、毎月の返済額に組み入れる方法があります。なお、住宅ローンの借入時に一括で支払う保証料は、借入金額や返済期間により異なります。
印紙税
住宅ローンを借りる際に、「金銭消費賃借契約書」を作成し、印紙を貼付します。印紙税は契約書の記載金額により決まります。
| 契約書の記載金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 60,000円 |
※2024年4月1日現在
抵当権設定にかかる費用
住宅ローン借入時、住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利を抵当権といいます。その抵当権設定には、登録免許税がかかります。費用は融資額の0.4％（当面は0.1％に軽減）です。
合わせて、抵当権設定の際に司法書士に支払う登記手数料がかかります。登記手数料は、住宅ローンの融資額により変わりますが、3～7万円が目安です。一般的には、ローン会社専属の司法書士に依頼しますが、借り手側が指定した司法書士に依頼してよい場合もあります。
団体信用生命保険
団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中でローン契約者が死亡・高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が金融機関にローンの残債を支払う仕組みです。一般の生命保険とは異なり、加入年齢による条件の差がなく、保険料も低く設定されています。多くの金融機関は、団体信用生命保険に加入することを融資条件としており、その場合、借入申込者に健康上問題があって加入できないと融資が受けられません。【フラット35】は任意加入となっており、加入しない場合は、万一の場合に備えて民間の生命保険でカバーできる状況にしておくことが望ましいです。なお、保険料は、金利に含まれている場合が多いです。
通常の死亡・高度障害に備える団体信用生命保険に、3大疾病保障付、8大疾病保障付、がん保障付等を加えた保障充実型の団体信用生命保険も増えています。金融機関によって内容や特約料は異なります。通常の団体信用生命保険料分の金利に加えて、保障充実型の場合は、その分金利が上乗せされる場合が多いです。
