戸建住宅

返済計画

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は、ローンを組む人の状況にあわせて選択肢がたくさんあります。基本は、毎月一定額を返済していく元利均等返済と、元金部分を毎回均等にして、それに利息を乗せて返済する元金均等返済の2種類です。
収入からの返済方法の違いでは、毎月の収入(給与等)からの毎月返済に加え、年2回ボーナスからも上乗せして返済するボーナス返済があります。
どの返済方法を選択するかによって、毎回の返済額や総返済額が変わってきますから、返済計画を立てる上では無視できない要素です。やはり、その仕組みとメリット・デメリットを理解した上で返済計画を検討しましょう。

他人と同じではなく、自分の生活設計にあわせて、一番良い方法を考えてみましょう。

元利金等返済と元金均等返済

1. 元利均等返済

「元利均等返済」は毎回返済額は同じですが、そのうち元金部分が徐々に増えていきます。利息部分が減っていくのが元利均等返済の特徴です。返済額が一定なので、返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて当初の返済額が少なくすむため、一般に最も多く利用される方法です。ただし、返済開始当初は利息部分の割合が多く、借入金残高の減り方が小さいというデメリットがあり、この傾向は、借入金利が高いほど、また返済期間が長いほど顕著になります。

元利均等返済

ここがポイント

通常の住宅ローンでは、毎回の返済額が一定なので、将来的な家計の資金計画を立てやすいなどの理由で、「元利均等返済」を選択する人が多いようです。

2. 元金均等返済

「元金均等返済」は借入金額を返済回数で割った金額を毎回返済額の元金部分とし、毎回の借入金残高に対する利息分を乗せて返済する方法です。この返済方法では、毎回の返済元金は一定になります。「元金均等返済」のメリットは最初にがんばれば、だんだんと返済額減って、家計の負担が楽になることです。
また利息部分の負担が「元利均等返済」と比べて少なく同じ設定のローンであれば、総返済額は少なくなります。

元金均等返済

ここがポイント

「元金均等返済」は下の表からもお判りのように、元利均等返済に比べて、借入金残高の減り方が早く、総返済額が少なくなることがメリットですが、返済開始当初の返済額が大きくなるため、年収割合による制限から元利均等返済よりは借りられる金額は少なくなります。逆に言うと、元利均等返済と同じ金額を借りるためには、より多くの年収が求められるということです。

毎月返済とボーナス(併用払)返済

ボーナス返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一定範囲の部分を年2回のボーナス時にまとめて返済する方法です。
それでは、毎月返済とボーナス返済の比較例を見てみましょう。

※毎月返済とボーナス返済併用の比較

  • 借入額 2000万円
  • 内ボーナス返済 1000万円
  • 返済期間35年
  • 元利金等返済
  • 金利3%
  • 全期間固定型
  毎月返済のみ ボーナス返済併用 差額
毎月返済 76,970円 38,485円 38,485円
ボーナス返済 0円 270,209円 270,209円
総返済利息 12,327,410円 12,384,356円 56,946円
総返済額 32,327,410円 32,384,356円 56,946円

ここがポイント

これまで資金計画では、金融機関で決められたボーナス返済の範囲(通常は50%程度)で、目いっぱいの設定をする人が多かったようですが、ボーナスは月例 給与と違い勤務先の業績などで変動するものです。住宅ローンの返済で窮地になるケースでは、ボーナス返済からと言われています。
ボーナス返済は利息の支払いが6ヶ月据え置かれるので、若干ですが、毎月返済のみのほうが、総返済額は少なくなります。
そういう点からも、可能であれば、ボーナス返済は抑え目にしましょう。

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