「住宅ローン控除」とは、新築もしくは中古の住宅を取得する際や増改築をする際に住宅ローンを利用した場合、最大13年間にわたって住宅ローンの年末時点の残高に応じた金額が所得税・住民税から控除される減税制度です。トータルの控除額は大きな金額になるため、最大限活用したい制度ですが、要件から外れると控除を受けることができません。
今回のコラムは、土地と建物に住宅ローンがあっても「住宅ローン控除」が受けられないケースについて、代表的な例を挙げながらお伝えいたします。
土地と建物に住宅ローンがあっても「住宅ローン控除」
が受けられないケース
公開日:2018.10.31
- 土地購入
- 住宅ローン
土地と建物の控除適用を受ける要件
「住宅ローン控除」の適用は、取得した住宅に対して住宅ローンの借入があることが主な要件になります。
それでは土地の取得でローンを組んだ場合は、どのような扱いになるのでしょうか。国税庁のHP内にあるタックスアンサーNo.1225「住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」では、以下のように記載されています。
借入の目的
住宅の新築、取得または増改築等（以下「住宅の取得等」といいます。）をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等であること。
なお、この借入金等には住宅の新築や取得（増改築等を除きます。）とともに取得するその住宅の敷地（敷地の用に供される土地または土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）の取得のための借入金等も含まれます。
ただし、その年の12月31日に建物についてこの控除対象となる借入金等がない場合は、たとえ敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。
つまり、基本的には住宅の敷地の借入金も「住宅ローン控除」に含まれますが、その年の12月31日には建物に対して控除対象となる借入金がなければ認められません。
「住宅ローン控除」が受けられないケースと受けられるケース
それを踏まえて、土地と建物に住宅ローンがあっても「住宅ローン控除」が受けられないケースにはどのようなものがあるか、代表的な例では『住宅を建築する前に土地のみを住宅ローンで先行して取得している場合』が考えられます。
例えば、土地の契約と建物の契約が別会社で、土地を先行して取得するケースがありますが、必ずしもその年中に建物が完成するとは限りません。この場合は、土地の取得後にその土地に住宅が建っても、先に借入をしている土地の住宅ローンは、原則として「住宅ローン控除」は適用されません。
ただし、以下の要件を満たしている場合は、住宅を建築する前に土地のみを先行取得して住宅ローンの借入があっても、土地と建物の両方の住宅ローンが「住宅ローン控除」の適用になります。
- 住宅の新築日より前の2年以内に土地を購入していて、その土地の住宅ローンに住宅を目的とする抵当権が設定されている場合
- 住宅の新築日より前の2年以内に土地を購入していて、一定期間内に住宅を建築することを条件にした住宅ローン借入があり、その貸付条件に従って住宅が建築されていることの確認を受けている場合
- 「住宅の新築日より前の3ケ月以内の建築条件付き」で土地を住宅ローンで購入していて、その土地の売主が「宅地建物取引業者」の場合
※「建築条件付き土地」とは、土地の売買契約を締結した後の一定期間（この場合は3ケ月以内）に売主、または、売主の指定する「建築業者」などの間で建築工事請負契約を締結することが販売条件になっている土地のこと。 - 住宅の新築の前の一定期間内に「建築条件付き」で土地を購入していて、その土地の売主がUR都市機構、地方公共団体、地方住宅供給公社、土地開発公社の場合
- 住宅の新築日前にその新築工事の着工日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得した場合
まとめ：「住宅ローン控除」が受けられるかしっかり確認
今回のコラムは、土地と建物の住宅ローンで「住宅ローン控除」が受けられないケースにおいて代表的なものをご紹介いたしました。
マイホームの資金計画で「住宅ローン控除」が受けられるか否かは大切な要件です。
住宅取得を検討されている方で、今回のケースやその他複雑な案件に該当しそうな場合は、専門的な知識がある不動産の専門家に相談をして適切なアドバイスを受けましょう。
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