大きなお金が必要となる住宅購入の資金計画では、税金や諸費用についても事前に把握しておくことは大切なことです。
今回のコラムでは、新築住宅を取得した際の「不動産取得税」を紹介します。
新築住宅を
取得した際の
不動産取得税
公開日:2025.01.23
- 不動産取得税
不動産取得税とは
不動産取得税は、不動産の所有権を取得した人に対して、その不動産の所在地の都道府県が課税する税金です。
課税されるのは次のようなケースです。
・家屋を建てるための土地を購入したとき
・注文住宅や分譲住宅を取得したとき
・家屋の増築や改築を行ったとき
・贈与や交換で不動産を取得したとき
「不動産取得税」が課税されないのは次のようなケースです。
- 新築住宅の家屋と土地に適用される軽減措置の適用で非課税になる場合
- 相続により不動産を取得した場合
- 取得する不動産の価格が以下の「免税点」に満たない場合
・土地の免税点 ☞ 10万円
・家屋と新築・増改・改築の免税点 ☞ 23万円
・家屋を売買や贈与で取得した場合の免税点 ☞ 12万円
「不動産取得税」の税率と計算方法
新築住宅の不動産取得税は土地・家屋ともに、固定資産税評価額×3％で計算されます。
不動産取得税は、軽減措置を適用することで節税することができます。
新築住宅とその敷地の軽減措置について詳しくみていきましょう。
新築住宅の家屋には「不動産取得税」の軽減措置があります
一定の条件を満たす新築家屋は、課税標準となる固定資産税から1,200万円（一戸につき）を控除することができます。
さらに、新築家屋が「認定長期優良住宅」の場合は1,300万円を控除をすることができます。
ただし、軽減措置の適用となる新築家屋は、延床面積が50㎡以上240㎡以下で、「居住するため」が条件です。
💡ここがポイント💡
「軽減措置」が適用されると、不動産取得税額の計算式は次のようになります。
【建物の固定資産税評価額－1,200万円】×3％ ＝家屋の不動産取得税額
最大で36万円(1,200万円×3％）、認定長期優良住宅の場合は、最大で39万円
(1,300万円×3％)が軽減されるため、節税効果が大きい軽減措置です。
つまり、課税標準となる固定資産税評価額が1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)
を超えない場合は、家屋の不動産取得税は非課税になります。
「軽減措置」が適用されると、不動産取得税額の計算式は次のようになります。
【建物の固定資産税評価額－1,200万円】×3％ ＝家屋の不動産取得税額
最大で36万円(1,200万円×3％）、認定長期優良住宅の場合は、最大で39万円
(1,300万円×3％)が軽減されるため、節税効果が大きい軽減措置です。
つまり、課税標準となる固定資産税評価額が1,200万円(認定長期優良住宅は1,300万円)
を超えない場合は、家屋の不動産取得税は非課税になります。
新築住宅の土地には「不動産取得税」の軽減措置があります
上記の新築住宅の家屋の軽減措置が適用される場合は、その土地についても「不動産取得税」の軽減が適用されます。
💡ここがポイント💡
「軽減措置」が利用できる場合の土地の不動産取得税額の計算式は次のようになります。
【土地の固定資産税評価額 × 1/2】× 3％ －【軽減額】 ＝ 土地の不動産取得税額
【軽減額】は次の２つのうち、金額の大きい方となります。
土地の軽減措置を受けられるのは、土地を購入して3年以内に注文住宅を建てた人や、新築の土地付建売住宅を購入した人などです。
「軽減措置」が利用できる場合の土地の不動産取得税額の計算式は次のようになります。
【土地の固定資産税評価額 × 1/2】× 3％ －【軽減額】 ＝ 土地の不動産取得税額
【軽減額】は次の２つのうち、金額の大きい方となります。
・45,000円（税額45,000円未満はその金額）
・【土地１㎡あたりの固定資産税評価額×1/2】×【家屋の床面積×2】
（1戸につき200㎡まで）×3％
・【土地１㎡あたりの固定資産税評価額×1/2】×【家屋の床面積×2】
（1戸につき200㎡まで）×3％
土地の軽減措置を受けられるのは、土地を購入して3年以内に注文住宅を建てた人や、新築の土地付建売住宅を購入した人などです。
新築住宅に「不動産取得税」の軽減措置が適用できた場合の参考例
軽減措置が適用される「不動産取得税」の計算例をみてみましよう。
2025年4月に200㎡の土地を取得してその年の10月に床面積150㎡の家屋を新築
固定資産税評価額が家屋：1,700万円、土地：1,400万円の場合
■ 家屋の不動産取得税
・軽減措置を受けない場合は固定資産税評価額×3％(税率)で「不動産取得税」は1,700万円×3％＝51万円になります。
・新築家屋の軽減措置を受けると、（1,700万円－1,200万円）× 3％で「不動産取得税」は15万円となります。
・認定長期優良住宅の場合は、1,300万円の控除を受けられるので、（1,700万円－1,300万円）×3％で「不動産取得税」は12万円になります。
■ 土地の不動産取得税
・軽減措置を受けない場合は、固定資産税評価額×1/2×税率で、「不動産取得税」は、1,400万円×1/2×3％＝21万円となります。
・土地の軽減措置を受けると、
固定資産税評価額×1/2×税率－【軽減額】＝1,400万円×1/2×3％－【軽減額】となります。
計算例では、「軽減額」の計算は、次のうち大きい金額になります。
(a) 45,000円（税額45,000円未満はその金額）
(b) 7万円(土地1㎡あたりの固定資産税評価額)×1/2×200㎡×3％=210,000円
※住宅の床面積150㎡×2＝300㎡になるため200㎡として計算
土地の軽減額は、この計算によって出された金額か45,000円のどちらか大きい方を適用 することができるので、計算例では(b)の210,000円が適用されます。
計算結果は、1,400万円×1/2×3％－210,000円【軽減額】＝0円 なので、土地の「不動産取得税」は非課税となります。
所有する土地に家屋を新築する場合の「不動産取得税」
家屋の建て替えの場合には、家屋だけに不動産取得税が発生します。
もともと所有していた土地に注文住宅を新築する場合も、家屋だけが課税対象になります。
土地は新たに「取得」していないので、不動産取得税はかかりません。
まとめ
「不動産取得税」は新居入居した後に納付する税金です。
戸建住宅を建てるときには建物の工事費用以外に税金や諸費用、引っ越し代や家財の購入などで大きなお金が必要になります。
これらはローンで支払うのではなく、通常は手元に費用を準備しておく必要があります。
このような必要資金は、住宅購入の資金計画の際に見積をしておくことが大切です。
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