戸建住宅

よくあるご質問

2. 住宅ローンの金利はどのように決まるの?

Q

長男の小学校進学を機に、注文住宅の建築を計画していますが、住宅ローンを選ぶところで悩んでいます。・・・初歩的な質問なのですが、そもそも、住宅ローンの金利はどのようにして決まるのでしょうか。

A

お金を借りる場合は、借入額の返済にプラスして、利息の支払いが発生します。この利息の割合を金利といいます。つまり、借入額と利息の合計が、最終的に支払う総返済額となるのです。住宅ローンの場合は、決められた期間中に借入額を分割して返済しますので、利息はまだ返済が終わっていない借入残高に対して計算されます。つまり、借入額と返済期間と金利で、総返済額が決まります。

住宅ローンで扱われる金利は、一定のルールに沿って決められています。
住宅支援機構の財形融資など公的融資は、国の財政投融資の金利を基準として政策的な判断で決められます。民間ローンの「固定金利型」やフラット35などの金利は、金利スワップという手法が使われ、その時々のスワップ相場で決まります。

簡単に申しますと、固定金利は国の長期金利にある程度連動しているということで、国が発行する10年物国債(長期国債)の中で、流通量が多い銘柄の利回りを基準となって決まります。

「変動金利型」の金利は、銀行間の短期プライムレートなどが基準になって決まります。つまり、日本銀行の金融政策や市場金利にあわせて金利が見直されるという事です。通常は5年ごとに返済額を改定するケースが一般的です。

住宅ローンのように高額の借入をする場合は、適用される金利によって返済総額に大きな差が生じますので、ローンを実行する時期と、金利のタイプなどを慎重考える必要があります。住宅ローン金利の動向は、長期金利の指標となる新聞や雑誌などに載っている「新発10年利付国債利回り」でチェックしてみましょう。

ローンの返済期間が長くなると、総返済額に占める利息の割合は大きくなります。毎回の返済額の負担に無理がない範囲内で、でできれば、返済期間を短くすることも併せて考えてみましょう。

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