戸建住宅

よくあるご質問

5. 住宅ローンの借り換えは金利が上昇している時が有利って本当?

Q

住宅ローンの借り換えは金利が上昇している時は有利と聞きましたが正しいでしょうか。

A

個的金利選択型や変動金利型の住宅ローンを利用しているケースで、住宅ローンの基準金利が上昇している時期に、利用している住宅ローンの金利が上がることが決まっている場合は、住宅ローン借り換えは有効な見直し方法の手段の一つです。借り換えによって、毎月の返済額や総返済額を少なくする効果が期待できます。住宅ローンの借り換えを検討する場合は、毎月の返済額や総返済額の違いだけに目を向けず、借り換えるローンの諸費用なども含めた総コストで比較することが大切です。

一般的に借り換えの効果は次の計算式で確認ができます。

【現在のローンの総コスト】 【借り換えローンの総コスト】
A   B

A = 【残りの期間の総返済額】 + 【残りの期間の団体信用生命保険料】 - 【保証料の返還金】
B = 総返済額 + 借り換えの諸費用

金利が上昇する局面で、まず検討するのは、一番リスクの少ない長期固定金利型への借り換えです。毎月の返済額に余裕があれば、返済期間を短くした場合も検証してみましょう。全期間固定金利型は返済期間が短くなると金利も低くなるので、上記のBの額が予想以上に少なくなるケースもあります。
次は、固定期間選択型への借り換えを検証してみましょう。
固定金利選択型は、一部の期間だけ金利が固定されるので、将来金利が上がる可能性は高いものの、金利は全期間固定よりも低く設定されています。
元利均等返済の場合は、毎月の返済額に占める利息の割合は返済の残余期間が短くなるほど減っていきますので、将来金利が上昇してもその影響は押さえられます。
この合わせ技として、全期間固定金利型と固定金利選択型を併せて利用することもできます。この場合は、金利が予想以上に上昇した場合は、全期間固定金利型で返済額が増えるのを押さえられ、逆に金利が上昇しなかった場合は、固定金利選択型で低金利の有利性を得ることが可能となります。
実際には将来の金利の変動を予測することは不可能なので、このような考え方から、見直しを考えるのが有効です。

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