戸建住宅

よくあるご質問

7. 「譲渡損失の繰り越し控除」と「住宅ローン控除」 これは住宅の買い替えには有利なのでしょうか?

Q

住宅の買い替えをする場合、「譲渡損失の繰り越し控除」と「住宅ローン控除」が併用できると聞きました。これは住宅の買い替えには有利なのでしょうか。

A

マイホームを売却して損失があった場合には、「譲渡損失の繰越控除の特例」を利用することができます。
この特例では、居住用財産の買い換えで、譲渡資産に係る譲渡損失ある場合、一定の条件を満たせば、譲渡をした年だけでなく、その翌年以後3年内の各年における総所得金額からこの譲渡損失の金額を控除することができます。
つまり他の所得に対する所得税を減らすことができるわけです。

仮に4年間の課税所得金額合計よりも損失が大いとすると、その間の所得税はゼロということになります。
たしかに、この特例は、住宅ローン控除との重複適用が可能ですが、住宅ローン控除は、毎年12月末の住宅ローン残高の1%をその年の所得税額と住民税額から控除する制度ですので、「譲渡損失の繰越控除の特例」で収める税金が無い年は、住宅ローン控除による減税も無いと言うことになります。
この「譲渡損失の繰越控除の特例」特例が使えるというだけで、安易に住宅の買い替えを決めてはいけません。住宅ローンの利用中に住宅を買換えするということは、まずそのローンを一括返済したうえで、新たに購入する住宅資金に対して住宅ローンを利用するということです。実際には金融機関の「買い替え専用ローン」が利用できますが、買い替え前の住宅ローンに残債がある場合はその残債を含めての新たな住宅ローンを組むことになります。

住宅の買い替えに際しては、このような点を十分に検討した上で、子供の教育費や老後資金の計画とも併せて、慎重に検討しましょう。

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