住宅ローンの金利は大きく分けると、返済期間を通じて金利が変わらない固定金利型と定期的に金利が見直される変動金利型があります。さらに、変動金利型には、借入後一定期間金利が固定される固定金利選択型があります。
低金利の時代は、一般的に、固定金利よりも変動金利の方が当初の返済額は少なくなります。ただし、将来金利が上がった場合は、金利負担がアップします。
ここでは、こうしたメリット・デメリットを比較しながら、3つの金利タイプの違いを見ていきましょう。
家づくりのお金のはなし
住宅ローンと
返済計画
- 04適切な借入額は？
- 05住宅ローンの基礎知識
- 06【フラット35】とは
- 07住宅ローン控除の仕組み
05住宅ローンの基礎知識
金利タイプの選択
固定金利型
固定金利型とは、当初確定した金利が返済期間中変わらないタイプのローンです。代表的なものは、【フラット35】です。返済額が変動しないため、ライフプランに合った返済計画を立てるのに適しています。変動金利に比べて金利は高く設定されています。
メリット
低金利時に借りると、完済まで低金利のメリットが続きます。返済額が増えないため、生活設計に安心感があります。
デメリット
変動金利型や固定金利選択型より、契約時の金利が高めで、当初の返済負担は多めになります。
変動金利型
変動金利型とは、各金融機関の短期プライムレートを基準にして、半年ごとに金利が見直されるものをいいます。本来、金利が上昇すると、返済額も増えますが、金融機関が取扱う変動金利型のほとんどは、金利が上昇しても、返済額は5年間変わらず、5年ごとの返済額のアップも1.25倍に抑えられます。
メリット
固定金利型や固定金利選択型より、契約当初の金利が低くなります。
デメリット
金利が上昇すると、返済しても元金の減りが鈍くなり、金利が大幅に上昇すると、元金が全く減らないこともあります。
固定金利選択型
固定金利選択型とは、変動金利をベースに3年、5年などの一定期間、適用金利を固定するタイプのローンです。固定金利期間は、契約時に決めますが、返済開始後は、固定期間が満了した時点で、次の期間も金利を固定するか否かを選択します。金利の固定を選択しない場合は、以降は変動金利になりますが、金融機関が取扱いしている範囲で、再び金利を一定期間固定させることも可能です。
メリット
2年固定、3年固定など、固定期間が短いほど金利が低く、当初の返済負担が抑えられます。
デメリット
固定期間が短いため、金利上昇時は返済額アップのリスクが大きくなります。
固定金利の適用期間に注意
固定金利選択型では、固定金利適用期間中、適用金利は変わりません。ただし、固定金利の適用期間が満了した時は、そこから新しい金利での返済額に変わることに注意してください。金利上昇のリスクを考えておく必要があるという意味では、変動金利型と同じと考えておく必要があります。
また、固定金利適用期間中は、変動金利などの他の金利タイプへの変更はできません。固定期間を決める際には、その点も考慮する必要があります。
返済方法の選択
住宅ローンの返済方法は、ローンを借りる人の状況に合わせて、多くの選択肢があります。一般的には、毎月一定額を返済する元利均等返済と、元金部分を毎月均等にして、それに利息を乗せて返済する元金均等返済の2種類があります。
収入面での返済方法としては、毎月の収入（給与など）からの返済に加え、年2回のボーナス分を上乗せして返済するボーナス返済があります。
どの返済方法を選択するかにより、毎月の返済額や総返済額が変わるため、返済計画を立てる上では無視できない要素です。その仕組みとメリット・デメリットを理解した上で、返済計画を検討しましょう。
元利均等返済と元金均等返済
元利均等返済
元利均等返済は、毎月の返済額は同じですが、元金部分が徐々に増え、利息部分が徐々に減っていくことが特徴です。返済額が一定で、返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて当初の返済額が少なくすむため、一般的に最も多く利用される方法です。ただし、返済開始当初は利息部分の割合が多く、借入残高の減り方が小さいというデメリットがあり、この傾向は、借入金利が高いほど、また返済期間が長いほど顕著になります。
元金均等返済
元金均等返済は、借入金額を返済回数で割った金額を毎月の返済額の元金部分とし、毎月の借入残高に対する利息分を上乗せして返済する方法です。この返済方法では、毎月の返済元金は一定になります。返済当初の負担は大きくなりますが、毎月の返済額は徐々に少なくなり、将来の負担が軽くなるという特徴があります。
また、利息部分の負担が元利均等返済と比べて少なく同じ設定のローンであれば、総返済額は少なくなります。
元金均等返済は元利均等返済より多くの年収が必要
元金均等返済は、元利均等返済に比べて、借入残高の減り方が早く、総返済額が少なくなることがメリットですが、返済開始当初の返済額が大きくなるため、年収割合による制限から元利均等返済より借りられる金額は少なくなります。逆にいうと、元利均等返済と同じ金額を借りるためには、より多くの年収が求められます。
毎月返済とボーナス返済（併用払）
ボーナス返済とは、毎月の返済とは別に、借入金額の一部を年2回のボーナス時にまとめて返済する方法です。
それでは、毎月返済のみの場合と、ボーナス返済併用の場合の比較例を見てみましょう。
- 借入金額4,000万円
- うちボーナス返済1,000万円
- 返済期間35年
- 金利2％
- 全期間固定
- 元利均等返済
| 毎月返済のみ | ボーナス返済併用 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済額 | 132,505円 | 99,378円 | -33,127円 |
| ボーナス月加算額 | 0円 | 199,328円 | 199,328円 |
| 総返済利息 | 1,565万円 | 1,569万円 | 4万円 |
| 総返済額 | 5,565万円 | 5,569万円 | 4万円 |
ボーナス返済は抑え目に
金融機関で決められたボーナス返済の限度額（【フラット35】では40％）を設定すると、支給されるボーナスが減ったり、他の支出が増えたりした際に、住宅ローンの支払いが厳しくなります。
また、ボーナス返済は利息の支払いが6ヶ月据え置かれるため、若干ですが、毎月返済のみの方が、総返済額は少なくなります。
可能であれば、ボーナス返済は抑え目にしましょう。
