家づくりのお金のはなし
住宅ローンと
返済計画
【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している借入期間最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。
民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供することができるように、住宅金融支援機構は、民間の金融機関から【フラット35】を買い取り、それを担保に債券を発行することで長期の資金調達を行うことができるようにしています。
また、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間最長50年の全期間固定金利型の住宅ローン【フラット50】も用意されています。
【フラット35】を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
週末のみなどで本人が利用するためのセカンドハウスとしても、【フラット35】を利用することができます。また、本人以外の両親や子どもなどが住む場合も、所定の条件を満たすと、「親族居住用住宅」として、【フラット35】を利用することができます。ただし、セカンドハウスでは、本人が住まないため、原則として、住宅ローン控除の適用はありません。
借入金利は、住宅ローンの返済期間や融資率および団体生命保険加入有無などにより異なります。
【フラット35】最新の金利情報はこちら（住宅金融支援機構のWEBサイトに遷移します）
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top返済期間を21年以上にするか、20年以下にするかで借入金利は異なります。返済期間が20年以下の場合は、21年以上の場合よりも金利が低くなります。
融資率とは、借入額を物件価格（住宅の建築費または住宅の購入価格）で割った比率です。例えば、物件価格が4,000万円で借入額が3,600万円（頭金が400万円）の場合の融資率は9割です。【フラット35】では、融資率が9割超か9割以下かで、借入金利が異なります。融資率が9割以下の場合は、9割超の場合よりも、借入金利が低くなります。
団体信用生命保険（以下、団信）は、住宅ローンの返済途中でローン契約者が死亡・高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が金融機関にローンの残債を支払い、以降の返済が不要となる仕組みです。
団信は、返済期間中に加入し続けるため、保険料は金利に含まれる形になります。
【フラット35】では、新機構団信と、3大疾病が原因で一定の要件に該当した場合や要介護2以上になった場合にも返済不要となる新3大疾病付機構団信の2つを取り扱っています。新3大疾病付機構団信に加入すると、新機構団信より借入金利が0.24％高くなります。なお、新機構団信に加入しない場合は、借入金利が0.20％低くなります。
金利が適用されるタイミング
民間金融機関ローン含めて、住宅ローンは基本的に、申込時ではなく、融資実行時の金利が適用されます。特に注文住宅の場合は、物件が完成して引渡しされた後の金利適用となり、申込時とは金利が大幅に変わる場合があるため注意が必要です。
【フラット35】は、民間金融機関の住宅ローンとは異なる部分が多く、それぞれ特徴があります。例えば、金利変動リスクを避けたい場合は、長期固定金利の【フラット35】を選択して、初めは少しでも安い金利でローンを借りたい場合は、変動金利型や固定金利選択型を取り扱っている民間金融機関を選択することになります。また、物件に対する条件は、【フラット35】の方が厳しく、融資対象者に対する条件は民間金融機関の方が厳しいため、条件に適合するかということもポイントになります。
通常の【フラット35】は、住宅金融支援機構が金融機関からお客様の住宅ローンを買い取るため、買取型と呼ばれていますが、【フラット35（保証型）】は、金融機関が提供する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付け、お客様が返済できなくなった場合に住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。
買取型の【フラット35】では、借入対象となる住宅およびその敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定しますが、【フラット35（保証型）】では、金融機関が第1順位の抵当権を設定します。
2021年9月6日現在、買取型の【フラット35】の取扱金融機関は321機関ありますが、【フラット35（保証型）】は11機関のみで、新規受付している金融機関は、アルヒやクレディセゾンなど9機関のみとなっています。住友林業など4大ハウスメーカーの共同出資により誕生した日本住宅ローンでも、【フラット35（保証型）】を取り扱っています。
買取型の【フラット35】では、住宅金融支援機構が提供する新機構団信を利用できますが、【フラット35（保証型）】では、金融機関が提供する団信を利用することになります。金融機関により、上乗せ金利や加入年齢など商品が異なるため確認が必要です。
金利が低くなることが多い
【フラット35（保証型）】は、買取型の【フラット35】と異なり、商品の自由度が高く、各金融機関が融資手数料や金利を自由に設定できるため、買取型に比べて金利が低くなることが多いです。
例えば、買取型の【フラット35】では、融資率が9割超か9割以下かで借入金利が異なりますが、【フラット35（保証型）】では、融資率が6割以下や8割以下で借入金利をさらに低く設定している金融機関があり、頭金を多めに準備できる場合は大変有利になります。
【フラット35】Sとは、「省エネルギー性」「耐震性」などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
なお、【フラット35】Sには予算金額があり、予算金額に達する見込みになった場合は、受付終了となります。
金利引下げメニューとしては、以下のようなメニューがあります。
金利Aプランは、金利Bプランと比べて引下げ幅が大きいため、おトクになります。【フラット35】S（ZEH）では、当初5年間の金利引下げ幅がより大きいため、さらにおトクになります。
また、【フラット35】S（ZEH）かつ長期優良住宅の場合、当初5年間1.0％金利引下げが適用されるため、最もおトクになります。
なお、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）とは、外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギー等を導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した住宅をいいます。
【フラット35】Sを利用するためには、【フラット35】の利用条件を満たした上で、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」という4つの基準のうち、1つ以上をクリアすると【フラット35】Sを利用することができます。例えば、【フラット35】S（金利Aプラン）を利用するには、以下の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることが必要です。
なお、上記4つの基準の内容は以下の通りです。
その他の金利引下げメニューの基準の詳細については、【フラット35】のホームページをご確認ください。
【フラット35】を利用する場合は、民間金融機関の住宅ローンとは異なり、融資の対象となる住宅が、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合しているかについて、検査機関が行う物件検査を受け、適合証明書を交付してもらう必要があります。
※新築住宅の場合は、建築基準法に基づく検査済証の交付もあわせて必要となります。
一戸建て等の新築住宅の場合、以下の3回の検査が行われ、合格すると、適合証明書が交付されます。
設計検査
【フラット35】の技術基準を満たしているかどうか、設計図や仕様書等により確認します。
中間現場検査
屋根工事が完了した以降で、【フラット35】の技術基準を満たしているかどうか、現場で確認します。
竣工現場検査
すべての工事が完了した時点で、【フラット35】の技術基準を満たしているかどうか、現場で確認します。
一戸建て等の新築住宅の技術基準の概要は以下の通りです。
接道
原則として、一般道に2ｍ以上接すること
住宅の規模
住宅の床面積は70㎡以上
住宅の規格
原則として、2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、キッチン、トイレ、浴室の設置
戸建型式等
木造の住宅は一戸建てまたは連続建てのみ
断熱構造
住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工
（「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」または「建築物エネルギー消費性能基準」）
配管設備の点検
給排水その他配管設備でキッチンに設置されるものが仕上げ材等により隠れている場合は、点検または清掃に必要な開口を仕上げ材料等に設けること
原則として、住宅相互間などを耐火構造または1時間準耐火構造の壁または床で区画
以下の3つの技術基準が詳細に定められている
(1) 外壁に接する土台を木造とする住宅
(2) 換気設備の設置
(3) 住宅の構造
※技術基準の詳細な内容については、【フラット35】のホームページをご確認ください。
物件検査には、物件検査手数料がかかります。物件検査手数料は、検査機関により異なりますが、一戸当たりの平均的な手数料の目安は、新築住宅（一戸建て）の場合で2～3万円台、中古住宅（一戸建て）の場合で4～6万円台となっています。
本人の年収のみでは希望額の借入が難しい場合に、安定収入のある配偶者などの家族1名の収入を加えることで、希望額の融資を受けられる場合があります。これを収入合算といいます。
収入合算することにより借入額を増やすことができるメリットがある一方で、毎月返済額が増えることになるため、将来、合算者が仕事を辞めて収入が途絶えた場合でも、返済が可能か十分に検討してから利用することが大切です。
妻と収入合算して住宅ローンを申込む場合、金融機関は返済をより確実にするために、融資条件として、夫婦が連帯して責任を負うことを要求します。多くの民間金融機関では連帯保証（ペアローン）、【フラット35】では連帯債務を取り扱っています。
夫を主たる債務者、妻を連帯保証人として住宅ローンを借りる場合、連帯保証人は単なる保証人とは異なり、債務者と同じ責任を持つことになります。ただし、主たる債務者が返済不能にならない限り、金融機関は、連帯保証人に返済を請求することができません。この場合、契約は1本で、夫のみ団体信用生命保険（以下、団信）および住宅ローン控除を受けることができます。
また、夫と妻がそれぞれ住宅ローンを借りることもできます。これをペアローンといいます。夫が債務者となる契約では妻が連帯保証人に、妻が債務者となる契約では夫が連帯保証人になります。契約は2本となるため、事務手数料などは2本分必要となり、諸費用が割高になりますが、それぞれの借入残高に応じて団信および住宅ローン控除を受けることができます。
【フラット35】で収入合算する場合、連帯保証人を立てるのではなく、連帯債務者が必要となります。契約は主たる債務者、従たる債務者の連名で1本の契約になりますが、連帯債務者は、それぞれが同じ債務を負って返済する義務があります。例えば、4,000万円のローンを借りた場合、夫と妻それぞれが4,000万円の債務を負うことになります。連帯保証人と異なり、金融機関は、いつでもどちらに対しても請求することができます。団信は主たる契約者のみの加入となるため、従たる契約者に万一のことがあっても保障されません。そのため、【フラット35】では、借入金利に0.18％の上乗せで利用できる「デュエット（夫婦連生団信）」が用意されており、デュエットに加入すると、夫婦どちらかに万一のことがあった場合に借入残高の全額が保障されます。また、住宅ローン控除は、それぞれの借入残高に応じて受けることができます。例えば、夫の負担割合が60％、妻の負担割合が40％で、住宅ローンの年末残高が4,000万円の場合では、夫が住宅ローン控除の申請で使える年末残高は2,400万円、同様に妻は1,600万円です。
収入合算で共有名義にする場合、住宅ローンを含めてお金を出した割合に応じて、土地や建物の持分割合を決定し登記する必要があります。お金を出した割合と持分割合が異なると「贈与」とみなされ、贈与税の対象になることがあるため注意が必要です。
例えば、物件価格が5,000万円で頭金1,000万円を夫が負担し、住宅ローンの借入金額が4,000万円となる場合、夫婦間の負担割合をそれぞれ2,000万円ずつとします。夫は頭金1,000万円を負担しているため、住宅を購入するための負担割合は、夫が3,000万円、妻は2,000万円です。住宅登記の持分割合は、この割合と同じにする必要があるため、夫が60％（5,000万円のうち3,000万円）、妻が40％（5,000万円のうち2,000万円）となります。
