公開日:2026.08.25
2024年3月のマイナス金利政策解除以降、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。
金利情勢が動いている今だからこそ、将来にわたり無理なく返済できる住宅ローン選びを考えましょう。
住宅ローンを選ぶポイントの1つに、金利があります。
住宅ローンの金利は大きく分けると、返済期間を通じて金利が変わらない「全期間固定金利型」と定期的に金利が見直される「変動金利型」があります。さらに「変動金利型」には、借入後一定期間、金利が固定される「固定期間選択型」があります。
今回のコラムでは金利上昇局面も踏まえて、それぞれのメリット･デメリットを比較しながら、3つの金利タイプの違いを見ていきます。
「全期間固定金利型」は、借入時の金利が返済終了まで変わらず、毎月の返済額も一定になるタイプです。
「全期間固定金利型」の適用金利は、10年物の国債利回りに影響を受けます。
■「全期間固定金利型」のメリット
・返済額が変わらないので、家計管理がしやすく、ライフプランを立てやすい
・将来金利が上がっても返済額は増えないため、金利上昇リスクを避けられる
■「全期間固定金利型」のデメリット
・一般的に変動金利型より金利が高めでスタートする
・将来金利が下がっても、その恩恵を受けにくい
・固定への安心の分だけ、変動金利型に比べて総返済額が多くなりやすい
「変動金利型」の適用金利は、日本銀行の政策金利の変動の影響を受けます。
市場金利に連動して金利や返済額が変わるタイプです。
「変動金利型」は、金利と返済額の見直し時期が異なります。通常、金利は半年ごと・返済額は5年ごとに見直されます。
そのため、半年ごとの金利見直し時に金利上昇した場合は、返済額は据え置きですが利息の割合が増える形となります。また、5年後の返済額見直しの際には、見直し後の返済額が1.25倍以上にはならないように「125％ルール」を設けている金融機関があります。
この「125％ルール」があるので、返済額の急な増加は抑えられますが、金利が大きく上昇した場合は返済額を占める利息の割合が増え、元金があまり減らない、あるいは未払利息が発生することがあります。
この不足額「未払利息」は、将来の返済額の中で返済することになります。
■「変動金利型」のメリット
・一般的に全期間固定金利型より契約当初の金利が低くなる
・金利が低水準で推移すれば、総返済額を抑えられる可能性がある
■「変動金利型」のデメリット
・将来金利が上昇すると、返済額や総返済額が増えるリスクがある
・毎月返済額の変化を気にする必要があり、長期の見通しが立てにくい
「固定期間選択型」は、変動金利をベースに3年、5年などの一定期間、適用金利を固定するタイプの住宅ローンです。
金利を固定する期間は、契約時に決めますが、返済開始後は、固定期間が満了した時点で、次の期間も金利を固定するか否かを選択する中間的な選び方です。
金利の固定を選択しない場合は、以降は変動金利になりますが、いつでも固定期間選択型に戻すことができるタイプが一般的です。
■「固定期間選択型」のメリット
・2年固定、3年固定など、固定期間が短いほど金利が低く、当初の返済負担が抑えられる
■「固定期間選択型」のデメリット
・固定期間が短いと、期間終了後の元金が多く残るため、金利上昇時は返済額アップのリスクが大きい
バブル崩壊から最近までの約30年は、デフレ対策として政策金利が低く抑えられてきたことに伴い、変動金利型の金利も低水準で比較的安定していました。
ただし、2024年3月の日本銀行によるマイナス金利政策解除以降、4回の追加利上げにより、「変動金利型」の金利に影響を及ぼす「政策金利」が約1％まで上昇しています。
また、「全期間固定金利型」に影響を及ぼす「長期金利（10年物国債の利回り）」も、2023年頃から上昇しています。なお、「全期間固定金利型」の金利は、将来の物価上昇率や経済成長等が反映されやすいため、変動金利型住宅ローンに先行して上昇する傾向にあります。
住宅ローンは途中で借り換えをすることも可能です。
「全期間固定金利型」は、金利が変動する影響を金融機関が負っているため、「変動金利型」よりも金利が高く設定されています。
みなさんが特に気になっているのは、もしも「変動金利型」で返済途中に金利が上がったらどうなるのか、ということではないでしょうか。
返済の途中で金利が上昇した場合を想定し、月々の返済額が増えても家計を圧迫しないか、繰り上げ返済で対応できるかなど、予め確認をしておくことが重要です。
住宅ローンの借り換え（※）のタイミングも慎重に検討するようにしましょう。
※住宅ローンの借り換えとは
現在のローンを全額返済し、別の金融機関等で新たにローンを組み直すことを指します。住宅ローンは長期にわたる返済となるため、適切なタイミングで借り換えを行うことにより、家計負担を大きく軽減することが可能です。
住宅ローンを借り入れる際は、これまで以上に各金利タイプのメリット・デメリットおよびリスクを十分に理解して、慎重に選ぶことが大切です。
